Tempat Pemilik Agunan Merugi Besar dan Terjual Murah Jauh di Bawah Harga Pasar, KANTOR LELANG NEGARA

LEGAL OPINION

Bila bisa Menjual dan Mencari Pembeli Sendiri, mengapa Dijual Lelang Eksekusi di Kantor Lelang Negara?

Modus Penggelapan Agunan oleh Kreditor Pemegang Hak Tanggungan dan Balai Lelang Swasta

Question: Apa yang harus dilakukan kami selaku debitor (pemilik agunan berupa hak atas tanah sebagai jaminan pelunasan hutang) ketika status kredit kami dinyatakan sebagai “macet” oleh pihak bank (kreditor pemegang Hak Tanggungan)?

Brief Answer: Segera jual dan cari sendiri pihak pembeli yang berminat membeli objek agunan, pasarkan dan tawarkan seluas-luasnya kepada publik namun dengan tidak mengharapkan harga yang setinggi-tingginya, dengan harapan cepat laku terjual karena proses transaksi jual-beli ialah sebagaimana jual-beli normal seperti pada umumnya (hanya saja turut melibatkan pihak kreditor pemegang Hak Tanggungan dalam jual-beli terhadap agunan tersebut)—setidaknya tidak jatuh jauh dibawah harga pasar—sehingga harga jual-beli objek agunan dapat optimal tanpa dilelang eksekusi Hak Tanggungan yang berdasarkan praktik di lapangan kerap diwarnai oleh modus-modus penggelapan terhadap objek agunan baik oleh Kreditor pemohon lelang eksekusi Hak Tanggungan maupun oleh pihak Balai Lelang swasta selaku penyedia jasa pra-lelang eksekusi.

Patut dipertimbangkan, hak atas tanah bukanlah asset yang bersifat “liquid”, dalam artian butuh kesiapan calon membeli untuk membayar seharga objek hak atas tanah yang tidak pernah murah harganya (momentum), terlebih bila kondisi ekonomi sedang tidak kondusif. Bila pihak debitor mampu menemukan calon peminat yang bersedia membeli dalam waktu dekat, maka terjual dengan sedikit dibawah harga pasar, sudah patut untuk cukup bersyukur, ketimbang hutang dan bunga kian membengkak berlipat-lipat, terlebih agunan benar-benar dilelang eksekusi, maka dapat dipastikan debitor pemilik agunan betul-betul akan merugi serugi-ruginya dan menyesal dikemudian hari—dimana sebagaimana kata pepatah, “menyesal selalu datang terlambat”.

PEMBAHASAN:

Pada prinsipnya serta secara normatif peraturan perundang-undangan dibidang Hak Tanggungan maupun Fidusia, dimungkinkan bagi debitor ataupun penjamin (pemilik agunan) untuk mendapatkan harga jual-beli yang paling optimal, yakni penawaran serta transaksi jual-beli dilakukan DILUAR lelang. Lelang eksekusi, bukanlah wadah yang tepat untuk mendapatkan harga yang optimal, karena seringkali antara penawaran dan permintaan tidak berimbang sebagaimana mekanisme “supply and demand” dalam pasar pada umumnya, akibat dikondisikan demikian oleh para “mafia tanah” yang mencari keuntungan dengan cara bersekongkol dengan oknum lembaga perbankan pemohon lelang, atau bahkan dari pejabat atau pegawai dari perbankan itu sendiri maupun dari pihak Balai Lelang swasta selaku penyedia jasa pra-lelang eksekusi Hak Tanggungan.

Secara eksplisit, kebolehan atau kemungkinan bagi debitor pemilik agunan untuk menawarkan dan menjualnya di pasar luar lelang, dapat kita jumpai ketentuannya dalam norma hukum Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (UU HT):

 (2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

Undang-Undang tentang Hak Tanggungan itu sendiri mengakui bahwa penjualan agunan di pelelangan umum, tidak identik dengan hasil penjualan paling optimal tertinggi, sebagaimana secara eksplisit dapat kita jumpai pengakuan oleh pembentuk regulasi dibidang eksekusi Hak Tanggungan terutama dalam Penjelasan Resmi Pasal 20 UU HT:

Ayat (2): “Dalam hal penjualan melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan menghasilkan harga tertinggi, dengan menyimpang dari prinsip sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kemungkinan melakukan eksekusi melalui penjualan di bawah tangan, asalkan hal tersebut disepakati oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, dan syarat yang ditentukan pada ayat (3) dipenuhi. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk mempercepat penjualan obyek Hak Tanggungan dengan harga penjualan tertinggi.”

Ayat (3): “Persyaratan yang ditetapkan pada ayat ini dimaksudkan untuk melindungi pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya pemegang Hak Tanggungan kedua, ketiga, dan kreditor lain dari pemberi Hak Tanggungan. Pengumuman dimaksud dapat dilakukan melalui surat kabar atau media massa lainnya, misalnya radio, televisi, atau melalui kedua cara tersebut. Jangkauan surat kabar dan media massa yang dipergunakan haruslah meliputi tempat letak obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Yang dimaksud dengan tanggal pemberitahuan tertulis adalah tanggal pengiriman pos tercatat, tanggal penerimaan melalui kurir, atau tanggal pengiriman facsimile. Apabila ada perbedaan antara tanggal pemberitahuan dan tanggal pengumuman yang dimaksud pada ayat ini, jangka waktu satu bulan dihitung sejak tanggal paling akhir di antara kedua tanggal tersebut.”

Adapun modus-modus yang kerap mewarnai praktik jual-beli objek agunan dengan proses lelang eksekusi Hak Tanggungan yang penuh manipulasi, sehingga lelang yang semestinya dan idealnya terbuka bagi umum serta sebagai forum yang tinggi intensitasnya dari segi permintaan dan penawaran (bidding), dengan harapan penuh delusi akan tercipta harga jual-beli tertinggi, namun menjelma jual-beli yang menyerupai negosiasi di “ruang temaram”, antara lain dengan ilustrasi sebagai berikut.

Modus pertama, ialah dengan menutupi informasi detail perihal objek lelang eksekusi. Semisal, tidak menginformasikan letak spesifik objek agunan yang dilelang eksekusi, semisal tidak transparan dengan menutup-nutupi nama jalan, blok rumah, hingga nomor rumah objek agunan, sehingga masyarakat calon pembeli yang berminat membeli via lelang, mengalami kesukaran dalam mencari dan menemukan objek agunan untuk dilihat kondisi dan letaknya, bahkan dapat disebut hampir mustahil menemukannya, semata karena harganya penawaran jual-beli via lelang oleh pemohon lelang ditekan sedemikian rupa hingga menyentuh “nilai likuidasi” yang jauh dibawah harga pasar, dimana calon pembelinya sudah dirancang sedemikian rupa agar dimenangkan dan dibeli oleh pihak-pihak tertentu yang berafiliasi (bersekongkol dan persekongkolan) dengan pihak perbankan pemohon lelang ataupun oleh pihak Balai Lelang swasta. Praktik tidak etis yang terjadi secara masif demikian, sudah menjadi rahasia umum di kalangan internal Perbankan maupun Balai Lelang swasta.

Ketika objek agunan tidak jelas dimana letak spesifik serta kondisinya, masyarakat menjadi tidak berminat menawar terlebih membeli via lelang, semata karena ibarat “membeli kucing dalam karung”, bukan lagi sekadar transaksi di ruang temaram. Karenanya, saat lelang terjadi, pihak calon pembeli lelang yang menawar hanya segelintir pihak hingga hanya diikuti oleh satu orang peserta lelang (atau dua peserta yang keduanya merupakan boneka dari sang pemodal selaku beneficial owner), yakni dari pihak afiliasi pemohon lelang ataupun Balai Lelang swasta, sehingga harga terbentuk lelang menjadi tidak optimal, bahkan dapat disebut diluar angka nominal kewajaran karena dapat mencapai separuh atau bahkan kurang dari separuh Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), sehingga jelas-jelas merugikan pihak debitor ataupun penjamin (pemilik agunan)—semata karena semestinya dapat terjual dikisaran harga pasar atau sedikit dibawah harga pasar, menjelma terjual dengan harga yang mencapai separuh harga pasaran.

Modus kedua, ialah dikenal dengan julukan sebagai “modus cetak terbatas”. Lelang eksekusi Hak Tanggungan, memiliki prosedur baku berupa diumumkan pada surat kabar konvensional—sekalipun pada era modern ini hampir tidak ada masyarakat kelas atas maupun kelas menengah, terlebih kelas bawah, yang secara rutin sebagaimana zaman dahulu kala seperti berkegiatan membaca lembaran surat kabar. Terlebih, surat kabar-surat kabar yang tidak jelas, terutama media cetak lokal yang diedarkan dan dipasarkan tidak secara nasional, yang bahkan baru pernah kita dengar nama surat kabarnya dan baru kita ketahui eksistensi surat kabar semacam itu, mengakibatkan lelang eksekusi Hak Tanggungan benar-benar menjurus penawaran dan permintaan yang tidak berimbang.

Pihak pemohon lelang eksekusi Hak Tanggungan, memasang iklan pengumuman penjualan terhadap agunan di muka pelelangan umum, sekadar formalitas belaka untuk keperluan memenuhi prosedur di Kantor Lelang Negara ketika memohon eksekusi Hak Tanggungan terhadap agunan milik sang debitornya, namun saat diterbitkan, seluruh hasil cetakan surat kabar tersebut dibeli dan diborong seluruhnya oleh sang pemohon lelang eksekusi, dengan maksud agar tiada kompetitor bagi dirinya untuk membeli objek agunan yang dimohon lelang oleh pihaknya sendiri—tentunya, dengan memakai nama orang lain sebagai peserta lelang yang dijadikan boneka (nominee), sementara itu pendanaan dari pihak pemodal yang notabene pihak pemohon lelan itu sendiri. Sehingga, antara pemohon lelang, penentu harga penawaran lelang, serta pembeli lelang, dalah satu orang pihak yang sama, yakni seorang “beneficial owner” yang sama.

Modus ketiga, adalah modus yang bukan hanya dipraktikkan oleh beragam kalangan kreditor perbankan maupun kreditor perorangan maupun Balai Lelang swata, namun juga oleh para Kurator, yakni modus menjual lelang dengan harga perdana amat sangat tinggi, jauh melampaui harga pasar, sehingga tiada masyarakat yang berminat membeli via lelang untuk harga yang diatas harga pasar—jangankan itu, membeli objek hak atas tanah via lelang dengan harga pasar pun, tiada masyarakat yang berminat. Dalam lelang ulang kedua, masih juga menggunakan harga penawaran lelang yang kelewat tinggi, alhasil tiada peminat.

Barulah, pada lelang ketiga, dibuat jatuh sejatuh-jatuhnya dengan harga penawaran lelang yang diluar angka psikologis, jauh dibawah harga pasar, bahkan mencapai kurang dari separuh nilai dalam NJOP. Lelang pertama dan lelang ulang kedua yang dibuat dengan harga penawaran yang sangat tinggi, lantas dilaporkan tidak laku terjual, menjadi alibi sempurna sekaligus sebagai “alasan pembenar” untuk menurunkan harga—yang hanya saja dibuat atau direkayasa jatuh sejatuh-jatuhnya hingga lebih dari separuh harga penawaran dalam lelang perdana.

Jika sudah seperti demikian, terutama ketika ketiga modus terjadi secara sekaligus pada satu momen lelang eksekusi Hak Tanggungan, menghadapi modus-modus para pelaku penyalahguna dan penyelundup hukum, yang menggunakan instrumen hukum itu sendiri secara canggih dan sedemikian rupa sebagai legitimasi untuk “mencuci kejahatan” para “mafia tanah”, yang merugi dan menyesal sendiri dikemudian hari ialah sang debitor ataupun pihak penjamin pemilik agunan itu sendiri.

Kejahatan yang dilegitimasi dan diselubungi instrumen hukum, sukar untuk di-“endus” terlebih ditindak. Kesemua pemaparan modus-modus di atas, merupakan lahan bisnis keseharian para “mafia tanah kerah putih” (internal lembaga keuangan Perbankan dan Balai Lelang swasta) yang masif terjadi dari Sabang hingga Merauke. Sebagaimana adagium klasik, lebih baik memitigasi daripada kuratif. Terdesak untuk segera menjual objek agunan dengan menawarkannya di pasar umum, mungkin adalah rugi karena hanya dapat menjaring pembeli dengan harga “seadanya” dalam waktu dekat. Namun, akan jauh lebih merugi bila sampai benar-benar dijual dan terjual pada Kantor Lelang Negara. Lebih baik cukup “merugi”, daripada “merugi lebih besar lagi”.

© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.