Over Kredit Bersifat TRIPARTIT Kesepakatannya antara Kreditor, Debitor Lama, dan Debitor Baru
Question: Beli rumah secara over kredit, apakah aman?
Brief Answer: “Over kredit” ialah peristiwa hukum kontraktual
berisi kesepakatan mengalihkan perjanjian kredit kepemilikan rumah (KPR) dari “debitor
semula / asal” kepada “debitor baru”, dimana didalamnya juga terkandung
kesepakatan / izin dari pihak kreditor pemberi fasilitas KPR. Asas “pacta sunt servanda”, diakui serta diatur
dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang bermakna : apa yang
telah disepakati oleh para pihak, maka kesepakatan tersebut mengikat para pihak
dimaksud sebagaimana Undang-Undang mengikat mereka. Sepanjang terdapat
persetujuan / izin / kesepakatan dari pihak kreditor terkait pengalihan dari “debitor
semula” kepada “debitor baru”, maka itu mengikat ketiga belah pihak. Terlagipula,
dalam praktik peradilan (best practice),
“over kredit” diakui dan dilindungi oleh hukum.
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman,
terdapat ilustrasi konkret sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan
lewat putusan sengketa register Nomor 774 PK/Pdt/2020 tanggal 2 November 2020,
perkara antara:
- SARI CENDANA WANGI SEMBIRING,
sebagai Pemohon Peninjauan Kembali; melawan
- SAHRONI, yang dilanjutkan
ahli warisnya ROSSIKA SIAHAAN, selaku isteri almarhum Sahroni, selaku Termohon
Peninjauan Kembali.
Yang menjadi pokok gugatan
Penggugat, ialah agar pengadilan menyatakan bahwa Penggugat adalah pemilik yang
sah atas objek sengketa berupa tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan serta agar menghukum
Tergugat dan siapapun yang memperoleh hak dari padanya untuk menyerahkan tanah dimaksud
kepada Penggugat. Namun, pihak Tergugat mengajukan gugatan-balik (rekonvensi), memohon
kepada Pengadilan Negeri untuk menyatakan Tergugat adalah pembeli yang
beriktikad baik serta sah sebagai pemilik tanah.
Terhadap gugatan Penggugat,
Pengadilan Negeri Tangerang kemudian menjatuhkan putusan Nomor
14/Pdt.G/2015/PN.Tng, tanggal 8 September 2015, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
Dalam Eksepsi:
- Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;
Dalam Provisi:
- Menolak provisi Penggugat;
Dalam Pokok Perkara:
Dalam Konvensi:
- Menolak gugatan Penggugat Konvensi untuk seluruhnya;
Dalam Rekonvensi:
- Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi untuk sebagian;
- Menyatakan Berita Acara Jual Beli Rumah pada tanggal 25 Januari 2007 antara
Penggugat Rekonvensi dengan Abdan Hairulloh sah secara hukum;
- Menyatakan Penggugat Rekonvensi adalah pembeli yang beriktikad baik;
- Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan cidera janji
(wanprestasi);
- Menyatakan Penggugat Rekonvensi adalah sah sebagai pemilik tanah dan
bangunan seluas 72 m², terletak di Perum Griya Pamulang, Blok E4, Nomor 27,
sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 09099, Surat Ukur Nomor 567 / Pondok
Benda /2005;
- Menyatakan Surat Keterangan Waris Nomor 593/31/ 05-Pem/2010, tertanggal
11 Mei 2010, yang dikeluarkan Lurah Larangan Selatan tidak sah dan batal demi
hukum;
- Menghukum Tergugat Rekonvensi atau siapa saja yang menguasai Sertifikat
Hak Guna Bangunan Nomor 09099, Surat Ukur Nomor 567/ Pondok Benda /2005, untuk
segera menyerahkan kepada Penggugat Rekonvensi;
- Menolak gugatan Penggugat Rekonvensi selain dan selebihnya;”
Dalam tingkat banding, yang
menjadi putusan Pengadilan Tinggi Banten Nomor 33/PDT/2016/PT.BTN, tanggal 17
Mei 2016, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
- Menerima permohonan Pembanding semula Penggugat;
- Memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Tangerang Nomor 14/Pdt.G/2015/PN.Tng,
tanggal 8 September 2015, sekedar bunyi redaksional dalam eksepsi sehingga berbunyi
sebagai berikut:
Dalam Konvensi:
Dalam Eksepsi:
- Menolak eksepsi Penggugat;
Dalam Provisi:
- Menolak provisi Penggugat;
Dalam Pokok Perkara:
- Menolak gugatan Penggugat Konvensi untuk seluruhnya;
Dalam Rekonvensi:
- Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi untuk sebagian;
- Menyatakan Berita Acara Jual Beli Rumah tanggal 25 Januari 2007 antara
Penggugat Rekonvensi dengan Abdan Hairulloh sah secara hukum;
- Menyatakan Penggugat Rekonvensi adalah pembeli yang beriktikad baik;
- Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan cidera janji (wanprestasi);
- Menyatakan Penggugat Rekonvensi adalah sah sebagai pemilik tanah dan
bangunan seluas 72 m², terletak di Perum Griya Pamulang, Blok E4, Nomor 27,
sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 09099, Surat Ukur Nomor 567/ Pondok
Benda /2005;
- Menyatakan Surat Keterangan Waris Nomor 593/31/ 05-Pem/2010, tanggal 11
Mei 2010, yang dikeluarkan Lurah Larangan Selatan tidak sah dan batal demi
hukum;
- Menghukum Tergugat Rekonvensi atau siapa saja yang menguasai Sertifikat
Hak Guna Bangunan Nomor 09099, Surat Ukur Nomor 567/ Pondok Benda /2005, untuk
segera menyerahkan kepada Penggugat Rekonvensi;
- Menolak gugatan Penggugat Rekonvensi selain dan selebihnya;”
Dalam tingkat kasasi, yang menjadi
putusan Mahkamah Agung RI Nomor 1919 K/Pdt/2017, tanggal 12 September 2017, dengan
amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi Sari Cendana Wangi
Sembiring tersebut;”
Pihak Penggugat mengajukan
upaya hukum Peninjauan Kembali (PK), dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI
tingkat PK membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut, Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan dari
Pemohon Peninjauan Kembali tidak dapat dibenarkan karena setelah membaca dan
meneliti memori peninjauan kembali yang diterima tanggal 20 Desember 2019 dan
kontra memori peninjauan kembali yang diterima tanggal 20 Januari 2020,
dihubungkan dengan putusan judex facti dan judex juris, dalam hal ini tidak
ditemukan kekhilafan Hakim atau kekeliruan yang nyata dalam putusan judex
juris, dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa objek sengketa telah dijual oleh suami Penggugat (almarhum Abdan
Hairulloh) sebelum meninggal dunia kepada Rosikawati Siahaan (isteri Tergugat),
secara over kredit sebagaimana tertuang dalam Berita Acara Perjanjian Jual Beli
Rumah tanggal 25 Januari 2007, sehingga objek sengketa adalah sah milik
Tergugat;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, maka permohonan peninjauan kembali yang diajukan oleh
Pemohon Peninjauan SARI CENDANA WANGI SEMBIRING tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I :
- Menolak permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali
SARI CENDANA WANGI SEMBIRING tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan
hidup JUJUR dengan menghargai Jirih
Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.
