Potensi Resiko dan Bahaya Dibalik PPJB, Perikatan Perjanjian Jual-Beli Tanah
Pembeli Tanah yang BERSPEKULASI (Ceroboh secara
Disengaja), Tidak Dilindungi oleh Hukum
Question: Ada yang mau jual rumah atau tanah dengan iming-iming
harga murah, namun telah ternyata tanah tersebut sedang diagunkan oleh pihak calon
penjual di sebuah bank. Pihak calon penjual menjanjikan, setelah terima harga
jual-beli dari pembeli dengan dibuatkan “PPJB lunas” di notaris, uangnya akan
dipakai untuk menebus sertiikat tanah di bank, lalu setelah itu bersama-sama pihak
pembeli ke notaris untuk dibuatkan AJB (Akta Jual Beli). Apakah ada resiko
hukum dibalik kesepakatan semacam ini?
Brief Answer: Jangan “beli kucing dalam karung”, alias hindari
spekulasi karena tinggi resiko hukum dibaliknya. Bila calon penjual memiliki
moralitas yang baik, menjadi tidak masalah melakukan “PPJB Lunas” sementara
objek tanah yang diperjual-belikan masih berupa agunan jaminan pelunasan hutang
di lembaga keuangan, dimana calon penjual dari dana hasil penjualan akan melunasi
hutangnya ke lembaga keuangan dalam rangka menebus agunan untuk kemudian diserahkan
ke tangan pihak pembeli ke dalam Akta Jual-Beli. Opsi demikian hanya patut
diambil resikonya, bila calon penjual adalah orang yang benar-benar dapat Anda percaya
dan kenal benar karakternya.
Namun, bila telah ternyata pihak calon penjual memiliki itikad tidak baik
alias “niat buruk” atau bahkan “rencana jahat” alias modus perangkap, setelah
menerima dana dari “PPJB Lunas”, dana tidak dipakai untuk menebus agunan dari
lembaga keuangan tempatnya berhutang, lalu dibawa lari alias digelapkan, maka
kerugian besar akan diderita oleh pihak pembeli. Terlebih bila pihak calon
penjual notabene ialah orang tidak dikenal yang tidak jelas latar-belakang
kredibilitasnya atau yang bahkan sudah jelas-jelas memiliki reputasi yang
meragukan.
Hanya lakukan pelunasan, ketika dua syarat mutlak berikut terpenuhi : 1.)
ASLI sertifikat hak atas tanah ada di tangan penjual untuk diserahkan kepada
pihak PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah); dan 2.) PPAT melakukan “checking”
terhadap asli sertiikat objek jual-beli tanah dan dinyatakan “clean and
clear” dari segala jenis beban agunan, sengketa perdata seperti sita
jaminan, maupun dari beban sita pidana maupun blokir, masalah sertifikat
berganda, pemalsuan sertifikat, terkena dampak proyek pembebasan lahan, dan
lain sebagainya. Tidak perlu memaksakan diri membeli “kucing dalam karung”,
dengan tidak termakan iming-iming harga murah dibawah harga pasar. Mitigasi dan
preventif selalu lebih ideal daripada kuratif. Perhatikan kaedah hukum dalam yuriprudensi
Mahkamah Agung RI Nomor 1816 K/Pdt/1989, tertanggal 22 Oktober 1992, yang secara
eksplisit menyatakan:
“Bahwa pembeli yang tidak secara cermat meneliti
hak-hak serta status penjual tanah, dapat diartikan ceroboh sehingga pembeli tersebut
dapat dinilai sebagai pembeli tanah yang beritikad buruk (bad faith) dan tidak
pantas untuk mendapat perlindungan hukum dalam transaksi jual beli tanah.”
PEMBAHASAN:
Belajar dari pengalaman yang
telah ada menjadi cukup relevan sebagai “pembelajaran yang cukup mahal”, sebagaimana
dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan lewat putusan Mahkamah Agung RI sengketa perdata register
Nomor 2172 K/Pdt/2017 tanggal 19 Oktober 2017, perkara antara:
- SINTA MUJIANI, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Penggugat; melawan
1. MASRUDI;
2. PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT
MANDIRI ARTHA ABADI;
3. KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA
DAN LELANG (KPKNL) SEMARANG;
selaku Para Termohon Kasasi dahulu Para Tergugat.
Bermula pada tahun 2011,
Penggugat didatangi oleh Tergugat I, dimana maksud kedatangan Tergugat I
tersebut mau pinjam uang kepada Penggugat. Tergugat I beralasan hutang tersebut
untuk tambahan modal usaha toko bangunannya, dengan total hutang sebesar
Rp830.000.000. Penggugat mau meminjami uang kepada Tergugat I, namun dengan
hutang sebanyak itu, Penggugat khawatir Tergugat I tidak akan mampu membayar
hutangnya kepada Penggugat, sehingga Penggugat mendatangi rumah Tergugat I
untuk diberikan jaminan pembayaran hutangnya.
Tergugat I menyanggupi, atas
hutang-hutang Tergugat I kepada Penggugat, Tergugat I akan memberikan jaminan
berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) tanah. Akan tetapi pada saat tersebut
Tergugat I menyatakan bahwa SHM tanah sedang jadi jaminan di Bank BTPN Cabang
Pati, dan dengan uang pinjaman dari Penggugat tersebut hutang Tergugat I di
Bank BTPN akan segera dilunasi, dan setelah dilunasi Tergugat I akan segera
menyerahkan sertifikat SHM tanah kepada Penggugat.
Tahun 2012, Penggugat mendatangi
rumah Tergugat I untuk menanyakan mengenai keberadaan SHM tanah, apakah sudah
ditebus dari Bank BTPN atau belum. Namun alangkah terkejutnya Penggugat karena
oleh Tergugat I menyatakan bahwa SHM tanah sudah ditebus dari Bank BTPN, namun
oleh Tergugat I sertifikat objek sengketa kembali dijadikan jaminan hutang ke
PT. BPR Mandiri Artha Abadi (Tergugat II). Tergugat I kembali berjanji kepada
Penggugat akan segera melunasi hutangnya kepada Tergugat I dalam jangka waktu 2
(dua) tahun.
Akhir tahun 2014, Penggugat
kembali mendatangi Tergugat I dan menanyakan mengenai keberadaan SHM tanah,
kenapa belum juga diserahkan kepada Penggugat, namun Tergugat I menyatakan
bahwa sertifikat objek sengketa masih ada di Tergugat II. Pada tahun 2015,
Penggugat kembali mendatangi Tergugat I untuk menanyakan keberadaan SHM tanah, namun
alangkah terkejutnya Penggugat ternyata Tergugat I mengaku bahwa SHM tanah akan
dilelang oleh Tergugat II melalui perantara Tergugat III. Penggugat marah-marah
kepada Tergugat I, lalu oleh Tergugat I dijawab jika Tergugat I tidak sanggup
melunasi hutangnya kepada Tergugat II.
Tindakan Tergugat I yang
menjaminkan objek sengketa kepada Tergugat II, padahal SHM tanah telah dijanjikan
untuk dijadikan jaminan hutang Tergugat I kepada Penggugat sebelum dijaminkan
kepada Tergugat II, merupakan perbuatan melawan hukum. Adapun bantahan pihak
Tergugat I, Tergugat I adalah pengusaha di bidang toko bangunan dan mempunyai
seorang isteri yang bernama Kartini. Tergugat I memang mempunyai hutang kepada
Penggugat, namun yang berhutang kepada Penggugat I bukanlah Tergugat I
melainkan isteri Tergugat yang bernama Kartini. Sehingga salah jika Penggugat
menuntut hutangnya pada Tergugat I, melainkan menuntutnya harus kepada isteri
Tergugat I yang bernama Kartini;
Hutang isteri Tergugat I kepada
Penggugat jika ditotal jumlahnya sebesar Rp830.000.000. Dalam hal ini, Tergugat
I mengakuinya dan uang hasil hutangan tersebut telah digunakan untuk melunasi
hutang Tergugat I yang ada di Bank BTPN Cabang Pati. Meskipun demikian, tetap
yang dituntut oleh Penggugat seharusnya adalah isteri Tergugat I yang bernama
Kartini, bukannya malah Tergugat I.
Terhadap gugatan sang kreditor,
sekalipun sang suami nyata-nyata mengakui telah menikmati dana hasil meminjam
dari pihak Penggugat, Pengadilan Negeri Pati menjatuhkan putusan Nomor
101/Pdt.G/2015/PN.Pti tanggal 27 Juli 2016, dengan pertimbangan hukum serta amar
sebagai berikut:
“Bahwa Majelis Hakim mencermati
dengan seksama bukti P-1 sampai dengan P-6 tersebut serta dengan keterangan
para saksi yang diajukan oleh Kuasa Penggugat ternyata peminjaman uang dari
Penggugat tersebut dilakukan oleh Kartini (isteri dari Tergugat I dan Sinta
Mujiani (Penggugat) dan tidak ada satu bukti surat dan saksi dari Penggugat
yang dapat membuktikan dan atau menerangkan bahwa Tergugat I meminjam / hutang kepada
Penggugat;
“MENGADILI
:
DALAM POKOK PERKARA:
- Menyatakan gugatan Penggugat
tidak dapat diterima ( Niet Onvantkelijke Verklaard);”
Dalam tingkat banding atas
permohonan Penggugat, putusan Pengadilan Negeri di atas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan TInggi dengan
Putusan Nomor 548/Pdt/2016/PT.SMG tanggal 8 Maret 2017.
Pihak Penggugat mengajukan
upaya hukum Kasasi, dengan pokok keberatan bahwa Pasal 35 Undang-Undang Nomor 1
Tahun 1974 dimana dalam Ayat (1) nya mengatur bahwa harta benda diperoleh
selama dalam perkawinan menjadi “harta bersama”, termasuk juga hutang maupun
piutang tidak dikecualikan sebagai “harta bersama”, oleh karena Tergugat I
dengan Kartini adalah suami istri, sehingga sepatutnya Tergugat I sebagai
kepala keluarga bertanggung jawab penuh atas tindakan perdata isteri Tergugat I
sewaktu pinjam dan menandatangani kwitansi pinjaman, dimana surat perjanjian tersebut
sepengetahuan dan di hadapan Tergugat I mengingat uang hasil pinjaman tersebut
telah digunakan oleh Tergugat I dan istrinya (Kartini) untuk usaha toko
bangunan.
SHM tanah atas nama Kartini (isteri
Tergugat I) merupakan “harta bersama” antara Tergugat I dengan Kartini, maka
Penggugat mendatangi Tergugat I di rumahnya untuk memastikan pinjaman isteri
Tergugat I (Kartini), dimana Tergugat I membenarkan serta menjamin akan dibayar
hutang Tergugat I melalui istri Tergugat I (Kartini). Oleh karena itu Penggugat
menarik Tergugat I dalam perkara ini sebagai Tergugat untuk mewakili kepentingan
“harta bersama” antara Tergugat I dan istrinya.
Dimana terhadapnya, Mahkamah
Agung RI membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan kasasi
tidak dapat dibenarkan, setelah meneliti memori kasasi tertanggal 17 mei 2017
dan kontra memori kasasi tanggal 23 Mei 2017 dihubungkan dengan pertimbangan
judex factie dalam hal ini Pengadilan Negeri Pati dan Pengadilan Tinggi
Semarang tidak salah menerapkan hukum, dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa oleh karena yang meminjam uang kepada Penggugat sesuai kuitansi
dan Surat Perjanjian Hutang Piutang adalah Kartini, maka seharusnya Kartini
juga harus dijadikan pihak dalam perkara quo, dan oleh karena Kartini tidak
dijadikan pihak maka gugatan
Penggugat kurang pihak dan harus dinyatakan tidak
dapat diterima;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak
bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang
diajukan oleh Pemohon Kasasi SINTA MUJIANI tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I :
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon KasasI tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.
