Lelang Eksekusi Tidak Menyaratkan Adanya Asli Sertifikat Tanah, Kantor Lelang dapat Melelang Eksekusi dan Pembeli Lelang dapat Memeroleh Sertifikat Tanah dari BPN memakai Risalah Lelang dari Pejabat Lelang
Akta Jual-Beli (AJB), Bukanlah “Alas Hak”. Siapapun
Bisa Membuat AJB Tanpa Alas Hak. Data Yuridis (Pemegang Hak) dalam Sertifikat
Tanah, Barulah Disebut “Alas Hak”
Question: Bila semisal saya sebagai pembeli telah AJB (akta jual beli) di Notaris-PPAT dan asli sertifikat tanah sudah diserahkan oleh penjual sehingga dikuasai oleh pembeli, namun AJB tidak langsung diproses ke BPN untuk balik-nama pemegang hak. Tujuannya, bila sewaktu-waktu pihak pembeli ingin kembali menjual tanah yang telah dibeli olehnya tersebut kepada pembeli berikutnya, dapat terhindar dari pajak pembeli. Apakah ada resikonya, mengingat asli sertifikat tanah telah dipegang dan dikuasai oleh pembeli meski belum memproses AJB ke BPN untuk melihat keadaan beberapa waktu kemudian?
Brief Answer: Pertimbangkan bahwa pihak penjual akan beritikad
buruk atau tidaknya, semisal pihak penjual memiliki sengketa perdata dengan
pihak ketiga, lalu digugat dan dikalahkan oleh pengadilan yang kemudian terjadi
“sita eksekusi” terhadap aset milik pihak tergugat. Sekalipun pihak tergugat
menyatakan kepada hakim di pengadilan bahwa tanah / rumah / pabrik / gedung miliknya
telah dijual kepada seorang pembeli, pihak penggugat dapat menilainya sekadar
sebagai “alibi” untuk menghindari “sita jaminan dan/atau eksekusi”.
Mengingat dalam “sita jaminan dan/atau eksekusi” tidak dipersyaratkan
adanya asli sertifikat hak atas tanah saat dilakukan “lelang eksekusi” atas
aset milik pihak tergugat / tereksekusi, maka bisa jadi sertifikat hak atas
tanah yang masih atas nama tergugat dapat dijual-lelang dan dibeli oleh pihak ketiga,
pihak ketiga mana akan seketika dikategorikan sebagai “pembeli yang beritikad
baik” sehingga mendapat perlindungan hukum oleh negara, dimana dengan berbekal “kutipan
risalah lelang” pihak “pembeli lelang” dapat mengajukan penerbitan sertifikat
tanah baru disertai proses balik-nama ke atas nama “pembeli lelang” di BPN serta
seketika mengajukan “eksekusi pengosongan” terhadap objek lelang yang telah dibeli
oleh pihak “pembeli lelang” dengan memakai “gross risalah lelang” yang diterbitkan
oleh pejabat lelang di Kantor Lelang Negara.
Singkat kata, bila seseorang membeli suatu hak atas tanah, akan tetapi
AJB (Akta Jual Beli) dan asli sertifikat hak atas tanah-nya tidak seketika
didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat untuk proses balik-nama (peralihan
hak secara formal), maka pihak pembeli tersebut tidak dikategorikan sebagai “pembeli yang beritikad baik”, sehingga bila telah
ternyata kemudian muncul “pembeli lelang eksekusi” atas objek tanah yang sama,
maka pembeli yang menunda-nunda proses balik-nama sekalipun menguasai asli sertifikat
hak atas tanah, tidak mendapatkan perlindungan hukum.
Pertimbangkan pula bila pihak penjual memiliki niat buruk, semisal membuat
rekayasa kasus, seolah-olah dirinya berhutang kepada pihak ketiga, lalu pihak
ketiga tersebut menggugat perdata pihak “debitor”-nya ini, berujung pada “sita
eksekusi” terhadap tanah / rumah yang sebetulnya telah sang “debitor” jual kepada
Anda, maka Anda dalam posisi rentan karena tidak memiliki perlindungan hukum
apapun. Karenanya, opsi terbaik ialah selekas dan sesegera mungkin memproses
AJB dan asli sertifikat hak atas tanah ke Kantor Pertanahan untuk diproses
balik-nama, mengingat “sita jaminan / eksekusi” hanya dapat terjadi terhadap
aset yang masih tercantum “data yuridis”-nya atas atas nama tergugat / tereksekusi,
bukan yang sudah atas nama milik pihak ketiga yang tidak tersangkut-paut dalam
suatu sengketa bilateral penggugat dan tergugat.
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman,
dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan ilustrasi nyata “the worst case scenario”-nya menunda-nunda
proses “peralihan hak” (balik-nama) paska AJB sekalipun asli sertifikat tanah
telah berada di tangan, dengan alibi “belum punya dana untuk balik-nama”,
sebagaimana putusan sengketa register Nomor 129 K/Pdt/2015 tanggal 22 April
2015, perkara antara:
- BUDI WIJAYA, sebagai Pemohon
Kasasi dahulu Penggugat; melawan
1. KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN
NEGARA DAN LELANG SURABAYA; 2. HARYONO, Para Termohon Kasasi dahulu Para Tergugat; dan
1. CHANDRA GUNAWAN alias MING
KWANG; 2. ANITA; 3. SULAIMAN; 4. SUBUR HARTONO MARTOSENO. Para Turut Termohon
Kasasi dahulu Para Turut Tergugat.
Penggugat tidak terlibat dalam
sengketa perdata antara “Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II” melawan “Turut
Tergugat III, Turut Tergugat IV, dan Turut Tergugat V”, oleh karena Penggugat
membeli rumah dan tanah dari “Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II” jauh sebelum
adanya perkara tersebut, dimana kini Penggugat telah menguasai dan menempati objek
rumah yang dibeli olehnya. Jual-beli antara Penggugat dan “Turut Tergugat I dan
Turut Tergugat II” terjadi pada tahun 2006, sementara itu “sita eksekusi” (terhadap
tanah yang masih atas nama “Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II”) dalam sengketa
perdata yang tidak melibatkan Penggugat tersebut terjadi pada tahun 2011.
Namun, yang absurd dari
argumentasi pihak Penggugat ialah, Penggugat menyadari dan mengetahui bahwa sita
perdata hanya dapat dilakukan terhadap barang milik pihak yang digugat. Adapun tanah
/ rumah yang dibeli oleh Penggugat, “data yuridis”-nya masih atas nama “Turut
Tergugat I dan Turut Tergugat II” karena belum dilakukan proses “balik-nama” sekalipun
telah AJB. Penggugat mendalilkan, risalah lelang atas lelang eksekusi yang
terjadi pada tahun 2011 adalah tidak sah, dengan argumentasi bahwa “lelang eksekusi”
terjadi tanpa
disertai sertifikat asli kepemilikan tanah obyek eksekusi, tetapi hanya
berdasarkan SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) dari BPN.
Meski “data yuridis” di BPN masih
atas nama “Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II” sebagai “pemegang hak”, Penggugat tetap mendalilkan
bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah melangsungkan lelang atas barang yang bukan
milik pihak-pihak dalam perkara (tereksekusi), melainkan milik Penggugat. Adapun
tuntutan Penggugat dalam gugatannya, ialah meminta pengadilan agar membatalkan “lelang
eksekusi” atas tanah / rumah yang telah dibeli oleh Penggugat jauh sebelum
terjadinya “sita eksekusi”. Terdapat dua kemungkinan dari gugatan Penggugat
yang delusif demikian, yakni Penggugat tidak menyadari bahwa AJB bukanlah
alas hak,
atau Penggugat
selaku pembeli itu sendiri yang memiliki itikad tidak baik dengan secara
sengaja menyalah-gunakan AJB yang tidak kunjung dibalik-nama ke atas nama
Penggugat.
Terhadap gugatan Penggugat yang
hanya bisa menyesali perbuatannya menunda-nunda proses “balik-nama” sekalipun
menguasai asli sertifikat tanah yang telah dibeli olehnya, Pengadilan Negeri
Surabaya mengambil putusan sebagaimana putusan Nomor 544/Pdt.G/2012/PN.Sby
tanggal 14 Maret 2014, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI
:
DALAM POKOK PERKARA:
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;”
Dalam tingkat banding, putusan
Pengadilan Negeri di atas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Surabaya dengan Putusan
Nomor 194/PDT/2014/PT.SBY tanggal 2 Juni 2014.
Pihak Penggugat mengajukan
upaya hukum Kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan
serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan kasasi
Pemohon Kasasi tidak dapat dibenarkan, oleh karena putusan Pengadilan Tinggi
Surabaya yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Surabaya tidak salah
menerapkan hukum, sebab putusan dan pertimbangannya telah sesuai dengan hasil
pemeriksaan dimana Penggugat
tidak dapat membuktikan dalil gugatannya untuk seluruhnya karena dari sejumlah
bukti yang diajukan dalam persidangan berupa 9 (sembilan) lembar surat dan
keterangan 2 (dua) saksi di bawah sumpah tidak ada yang sah dan kuat untuk
mendukung dalil Penggugat yaitu bahwa bangunan dan tanah obyek sengketa adalah
milik Penggugat, sebaliknya Para Tergugat
telah berhasil membuktikan dalil sangkalannya yaitu bahwa obyek sengketa adalah
milik Tergugat II membeli dari lelang yang dilakukan oleh Tergugat I secara sah,
karena itu putusan dan pertimbangan Judex Facti telah tepat dan benar sehingga
layak untuk dipertahankan, lagi pula alasan-alasan tersebut mengenai penilaian
hasil pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan hal mana
tidak dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi, karena
pemeriksaan dalam tingkat kasasi hanya berkenaan dengan tidak dilaksanakan atau
ada kesalahan penerapan hukum, adanya pelanggaran hukum yang berlaku, adanya
kelalaian dalam memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan
perundang-undangan,
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam perkara
ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan
kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi : BUDI WIJAYA, tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I :
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: BUDI WIJAYA, tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.
