PPAT Diwajibkan “Checking Clean and Clear” secara Real-Time, namun Pejabat Lelang cukup Berbekal Surat Keterangan Pendaftaran Tanah yang Bisa Jadi telah Tidak “Up to Date”
Question: Kami ada menggugat salah satu ahli waris yang keluarga kami nilai telah mengusai harta warisan berupa tanah secara tanah hak. Putusan hakim akhirnya terbit dan inkracht (berkekuatan hukum tetap), gugatan kami dikabulkan dimana hakim dalam amar putusan menyatakan peralihan nama pemegang hak sertifikat tanah dari nama tergugat dikembalikan ke nama almarhum pewaris. Belakangan kami baru mengetahui dan terkejut, telah ternyata tanah warisan telah dilelang dan katanya telah terjual serta dibalik-nama ke nama pihak pembeli lelang yang kini hendak menguasai tanah warisan kami. Kalau orang mau jual-beli di Notaris / PPAT, kan ada semacam “checking”, dimana bila ada masalah hukum dengan objek tanah yang akan diperjual-belikan maka jual-beli tidak dapat terlaksana. Ini sudah ada putusan pengadilan yang memenangkan gugatan keluarga kami, mengapa masih terjadi adanya lelang terhadap tanah warisan kami?
Brief Answer: Karena ada keganjilan yang seolah dipelihara sejak lama
dalam praktek di Kantor Lelang Negara, yakni bila dalam jual-beli hak atas
tanah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Akta Jual-Beli (AJB) baru dapat
dilakukan ketika “data yuridis” dalam sertifikat hak atas tanah bersifat “clean
and clear” lewat “checking” secara aktual dan “real-time”; akan
tetapi di Kantor Lelang Negara pihak Pejabat Lelang masih dapat menggunakan Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang terbilang “kadaluarsa” tanpa “up to
date” data real-time dari BPN (Badan Pertanahan Nasional) semacam
sistem “checking” yang bahkan dimiliki oleh pihak sipil-swasta semacam
Pejabat Umum bernama PPAT—sekalipun antara BPN dan Kantor Lelang Negara sama-sama
instansi pemerintah, sehingga tiada alasan tidak dapat berkoordinasi antar institusi
pemerintahan.
Jangankan lelang eksekusi, dalam lelang non-eksekusi sukarela sekalipun,
mengatas-namakan “lelang ulang” karena lelang sebelumnya “tidak ada peminat”,
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah yang bersifat tidak se-“real time”
praktek “checking” oleh PPAT, dapat dipakai berulang-kali alias berkali-kali,
sekalipun tidak lagi “up to date”. Asas kehati-hatian dan sensitifitas
waktu (prudent) seolah tidak berlaku di Kantor Lelang Negara, dimana
Pejabat Lelang seakan boleh dan dibenarkan untuk “lebih longgar” daripada
profesi Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dituntut untuk cermat dan “sensitif
waktu”.
Singkatnya, terdapat “standar ganda”, dimana lelang di Kantor Lelang
Negara cukup berbekal Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang menyerupai
“potret data yuridis” pada saat SKPT diterbitkan oleh BPN. Sementara itu,
profesi PPAT diwajibkan untuk “real-time” berhati-hati memastikan objek
tanah “clean and clear” lewat “checking”. Terlebih, saat kini di
era digitalitasi dan otomatisasi, SKPT dapat diterbitkan secara elektronik
sehingga tiada lagi kesukaran untuk memperoleh SKPT dalam rangka menjaga keberlakuan
sifat “up to date” kondisi “data yuridis” suatu hak atas tanah.
Akibatnya, skenario terburuk berpeluang terjadi, potensi mana bila benar-benar
terjadi maka akan menyerupai “benang kusut” yang sukar diuraikan : Siapakah
yang akan dilindungi oleh hukum, Pembeli Lelang ataukah pihak lain yang juga
memiliki hak secara sah, mengingat ada “nilai bersejarah” semisal rumah warisan
orangtua atau warisan kakek-nenek yang nilai intrinsiknya “tidak ternilai”?
PEMBAHASAN:
PERATURAN
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 122 TAHUN 2023
TENTANG
PETUNJUK PELAKSANAAN LELANG
Pasal 39
(1) Setiap pelaksanaan Lelang
atas Objek Lelang berupa bidang tanah, satuan rumah susun, atau barang tidak
bergerak selain tanah yang berdasarkan peraturan perundang-undangan wajib
didaftarkan, harus dilengkapi dengan surat keterangan dari instansi yang
berwenang.
(2) Surat keterangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa:
a. surat
keterangan tanah atau surat keterangan pendaftaran tanah dari kantor pertanahan
setempat, untuk Barang berupa bidang tanah atau satuan rumah susun dengan bukti
kepemilikan sertifikat hak milik satuan rumah susun;
b. surat keterangan pendaftaran
rumah susun dari instansi teknis pemerintah daerah yang bertanggung jawab di
bidang bangunan gedung, untuk Barang berupa satuan rumah susun dengan bukti
kepemilikan berupa sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun;
atau
c. surat keterangan atas objek
yang akan dilelang dari instansi yang berwenang, untuk barang tidak bergerak
selain tanah yang berdasarkan peraturan perundang-undangan wajib didaftarkan.
(3) Permintaan penerbitan surat
keterangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) untuk keperluan Lelang diajukan
oleh Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II.
(4) Dalam hal bidang tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a belum terdaftar di kantor pertanahan
setempat, Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II mensyaratkan kepada Penjual
untuk meminta surat keterangan dari lurah / kepala desa yang menerangkan status
kepemilikan tanah, luas, lokasi, dan batasbatasnya.
(5) Berdasarkan surat
keterangan dari lurah / kepala desa sebagaimana dimaksud pada ayat (4), Kepala
KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II meminta surat keterangan tanah atau surat
keterangan pendaftaran tanah ke kantor pertanahan setempat bahwa tanah belum
terdaftar berdasarkan hasil pemeriksaan tanah.
(6) Dalam hal satuan rumah
susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a belum terdaftar di kantor
pertanahan setempat, Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II:
a. mengajukan permintaan surat
keterangan tanah atau surat keterangan pendaftaran tanah atas tanah induknya ke
kantor pertanahan setempat; dan
b. mensyaratkan kepada Penjual
untuk meminta surat keterangan kepada pengelola rumah susun / perhimpunan
pemilik rumah susun yang menerangkan status kepemilikan unit satuan rumah
susun.
(7) Dalam hal satuan rumah
susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b belum terdaftar di instansi
teknis pemerintah daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan gedung,
Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II mensyaratkan kepada Penjual untuk
meminta keterangan atau informasi tertulis terkait kepemilikan dari pengelola
satuan rumah susun / perhimpunan pemilik rumah susun.
Pasal 40
(1} Proses pelaksanaan
pengurusan dan biaya surat keterangan tanah atau surat keterangan pendaftaran
tanah / surat keterangan pendaftaran rumah susun / surat keterangan atas objek
yang akan dilelang atau surat keterangan lurah / kepala desa / pengelola rumah
susun / perhimpunan pemilik rumah susun menjadi tanggung jawab Penjual.
(2) Dalam melaksanakan
pengurusan dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1), kedudukan
Penjual merupakan kuasa atau yang mewakili Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang
Kelas II.
Pasal 41
(1) Surat
keterangan tanah atau surat keterangan pendaftaran tanah / surat keterangan
pendaftaran satuan rumah susun / surat keterangan atas objek yang akan dilelang
dapat digunakan lebih dari 1 (satu} kali sebagai dokumen syarat permohonan
Lelang untuk waktu paling lama 6 (enam} bulan sejak diterbitkan, sepanjang:
a. surat keterangan tanah atau
surat keterangan pendaftaran tanah / surat keterangan pendaftaran satuan rumah
susun / surat keterangan yang diterbitkan instansi penerbit tidak menyebutkan
masa berlakunya;
b. tidak ada perubahan data
fisik, data yuridis, dan/atau catatan lain dari bidang tanah atau satuan rumah
susun atau objek yang akan dilelang; dan
c. asli dokumen
kepemilikannya dikuasai oleh Penjual.
(2) Pernyataan kondisi mengenai
tidak adanya perubahan data fisik, data yuridis, dan/atau catatan lain dari
bidang tanah atau satuan rumah susun atau objek yang akan dilelang sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf b dicantumkan oleh Penjual dalam surat permohonan
Lelang.
Pasal 42
(1) Dalarn hal terdapat
perubahan data fisik, data yuridis, dan/ atau catatan lain dari bidang tanah
atau satuan rumah susun atau objek yang akan dilelang kembali, Penjual harus
meminta secara tertulis kepada Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II untuk
dibuatkan permintaan surat keterangan tanah atau surat keterangan pendaftaran
tanah / surat keterangan pendaftaran satuan rumah susun / surat keterangan atas
objek yang akan dilelang kepada kantor pertanahan setempat / instansi yang
berwenang.
(2) Dalarn hal terdapat
perubahan data fisik, data yuridis, dan/atau catatan lain dari bidang tanah
atau satuan rumah susun atau objek yang akan dilelang kembali namun Penjual
tidak meminta secara tertulis kepada Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II
untuk dibuatkan permintaan surat keterangan tanah atau surat keterangan
pendaftaran tanah / surat keterangan pendaftaran satuan rumah susun / surat
keterangan atas objek yang akan dilelang sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
Penjual bertanggung jawab mutlak atas segala gugatan perdata dan/atau tuntutan
pidana serta pelaksanaan putusannya.
Pasal 43
Dalam hal dokumen kepemilikan tidak dikuasai oleh
Penjual, setiap akan dilaksanakan Lelang, Penjual harus menggunakan surat
keterangan tanah atau surat keterangan pendaftaran tanah / surat keterangan
pendaftaran satuan rumah susun / surat keterangan baru, berdasarkan permintaan
kepada kantor pertanahan setempat / instansi yang berwenang.
Pasal 44
Lelang yang akan dilaksanakan hanya dapat dibatalkan
oleh Pejabat Lelang berdasarkan:
a. permintaan Penjual;
b. penetapan atau putusan
pengadilan yang amarnya memerintahkan penundaan / pembatalan pelaksanaan
Lelang; dan/atau
c. hal lain yang diatur dalam
Peraturan Menteri ini.
Pasal 46
(1) Pembatalan Lelang yang akan
dilaksanakan berdasarkan penetapan atau putusan dari pengadilan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 44 huruf b disampaikan secara tertulis dan harus telah
diterima oleh Pejabat Lelang paling lambat sebelum Lelang dimulai.
(2) Penjual dan/atau Pejabat
Lelang harus mengumumkan pembatalan Lelang yang akan dilaksanakan sebagaimana
dimaksud pada ayat 1) kepada Peserta
Lelang pada saat pelaksanaan Lelang.
Pasal 47
Hal lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 huruf c
yang menjadi dasar Pejabat Lelang melakukan pembatalan atas Lelang yang akan
dilaksanakan meliputi:
a. tidak terdapat surat
keterangan tanah atau surat keterangan pendaftaran tanah untuk Lelang atas
bidang tanah atau satuan rumah susun, surat keterangan pendaftaran rumah susun
untuk Lelang atas satuan rumah susun dengan bukti kepemilikan sertifikat
kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun, atau surat keterangan untuk
Lelang barang tidak bergerak selain tanah yang berdasarkan peraturan
perundang-undangan wajib didaftarkan;
b. pada Lelang Wajib berupa
Lelang Eksekusi, barang yang akan dilelang dalam status sita pidana atau blokir
pidana dari instansi penyidik atau penuntut umum;
c. terdapat gugatan atas
rencana pelaksanaan Lelang Eksekusi objek hak tanggungan sesuai Pasal 6
Undang-Undang Hak Tanggungan dari pihak lain selain debitor / tereksekusi suami
atau istri debitor / tereksekusi yang terkait dengan kepemilikan Objek Lelang;
d. pada Lelang Wajib berupa
Lelang Noneksekusi dan Lelang Sukarela, barang yang akan dilelang dalam status
sita jaminan, sita eksekusi, sita pidana, atau blokir pidana;
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.
