Hak Penyewa Dipungkiri Penjual dan Pembeli Tanah, Siapakah yang dapat Digugat oleh Penyewa?
Question: Bukankah walaupun jual beli antara pihak pemilik tanah dan pihak pembeli tanah, dilakukan secara sah, akan tetapi tidak menghapus hak sewa yang sudah lebih dahulu ada dimiliki oleh pihak penyewa tanah? Jika pihak pembeli dan penjual tanah, lalu memungkiri hak sewa pihak penyewa, maka gugatannya disusun dengan kriteria sebagai “wanprestasi” ataukah “perbuatan melawan hukum”? Yang digugat ialah pihak penjual, pihak pembeli, ataukah keduanya?
Brief Answer: Gugatan oleh pihak penyewa, dirumuskan dalam
bentuk gugatan “perbuatan melawan hukum” mengingat adanya unsur itikad tidak
baik ketika pihak penjual memungkiri hak sewa pihak penyewa yang terlebih
dahulu ada, dimana pihak Tergugatnya ialah pihak penjual, bukan pihak pembeli.
Ketika pihak pihak pembeli pun turut memungkiri hak sewa pihak penyewa, maka
Para Tergugatnya ialah pihak penjual dan pihak pembeli, itulah sebabnya lebih
tepat gugatan dirumuskan dalam bentuk kriteria “perbuatan melawan hukum”
alih-alih “wanprestasi” dimana jelas tidak terdapat hubungan konktraktual
antara pihak penyewa dan pihak pembeli objek tanah.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi konkret yang
sederhana, cukup dapat menjadi cerminan paling memudahkan untuk dipahami oleh
masyarakat awam hukum, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk putusan
Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 977/Pdt.G/2015/PN.Dps tanggal 11 Juli 2016, sebuah
sengketa “PMH tidak murni”, perkara antara:
- DAUD CHRISTIAN, sebagai Penggugat;
melawan
1. I KETUT PUDJA; 2. NI MADE
ADI; dan 3. I WAYAN DANA MAYA, sebagai Para Tergugat.
Dimana terhadap gugatan
Penggugat yang merasa hak sewanya telah dirugikan oleh perjanjian jual-beli
antara Para Tergugat, Majelis Hakim Pengadilan Negeri membuat pertimbangan hukum
serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa tentang
eksepsi ke-4 (empat) dari Tergugat I dan Tergugat III yang menyatakan bahwa
gugatan Penggugat melanggar hukum (exceptional circumstances) karena Penggugat
menuntut pengembalian uang sewa lebih banyak dari harga sewa yang telah
disepakati, terhadap uraian eksepsi poin 4 ini Majelis Hakim juga menilai bahwa
sudah jauh memasuki materi perkara yang memerlukan pembuktian, dan apakah benar
Penggugat menderita kerugian sejumlah yang didalilkan dalam gugatannya ?, hal
ini tidak relevan dibahas pada bagian eksepsi ini;
“Menimbang, bahwa tentang
eksepsi ke-5 (lima) dari Tergugat I dan Tergugat III yang menyatakan bahwa
Gugatan Penggugat kurang pihak, Majelis Hakim berpendapat bahwa adalah hak
setiap orang untuk menggugat siapa saja yang dianggap merugikan dirinya
terlepas dari apakah gugatannya itu terbukti atau tidak, dimana dalam
perkara ini Penggugat menganggap bahwa yang merugikan dirinya itu adalah
Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III sehingga tidak perlu melibatkan orang
lain yang tidak ada sangkut pautnya dengan Penggugat;
“Menimbang, bahwa yang menjadi
inti gugatan Penggugat dalam perkara ini adalah perbuatan melawan hukum yang
dilakukan oleh Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III, dimana awalnya
Penggugat dengan Tergugat III yang juga selaku Kuasa (hukum) dari Tergugat I,
telah sepakat membuat Surat Perjanjian sewa menyewa tanah seluas 100 meter
persegi dengan jangka waktu sewa selama 25 (dua puluh lima tahun) (berlaku
mulai tanggal 1 Juni 2014 sampai dengan tanggal 1 Juni 2039) dengan harga
sewa total sejumlah Rp81.250.000,00 (delapan puluh satu juta dua ratus lima
puluh ribu rupiah), dan tanah yang Penggugat sewa dari Tergugat III tersebut
merupakan bagian dari keseluruhan tanah seluas 700 meter persegi, dengan
Sertipikat Hak Milik Nomor: 10935 / Desa Padangsambian, Surat Ukur Nomor : 0335
/ Padangsambian atas nama I Ketut Pudja, dan sebelum Penggugat sempat
memanfaatkan tanah yang disewa tersebut pernah ada orang yang menawar over
kontrak kepada Penggugat dengan harga Rp 175.000.000,00 (seratus tujuh puluh
lima juta rupiah), dan ternyata pada tanggal 21 Mei 2015 tanah dengan
keseluruhan seluas 700 meter persegi itu yang didalamnya terdapat hak sewa
Penggugat seluas 100 meter persegi telah dijual oleh Tergugat I kepada Tergugat
II tanpa sepengetahuan dari Penggugat. Dan akibat dari perbuatan Tergugat I,
tergugat II dan tergugat III tersebut menurut Penggugat telah menimbulkan kerugian
bagi Penggugat karena tidak dapat memanfaatkan ataupun melakukan over kontrak
terhadap tanah yang menjadi obyek sewa menyewa tersebut, sehingga menimbulkan
kerugian bagi Penggugat baik kerugian materiil maupun immateriil;
“Menimbang, bahwa pihak
Tergugat I dalam dalam jawabannya menyatakan dirinya tidak ada hubungan hukum
dengan Penggugat padahal sesungguhnya tergugat I telah memberikan Kuasa kepada
anaknya yaitu tergugat III untuk menyewakan sebagian dari tanah atas nama
Tergugat I tersebut dan Tergugat III dalam jawabannya telah mengakui telah
menandatangani kwitansi sejumlah Rp 81.250.000,00 (delapan puluh satu juta dua
ratus lima puluh ribu rupiah) untuk pembayaran sewa tanah seluas 100 meter
persegi dari Penggugat, dengan Akta No. 16 tanggal 6 Juni 2014 antara Penggugat
dengan Tergugat III, dan juga Tergugat I dan Tergugat III telah membenarkan
bahwa Tergugat III telah menjual tanah seluas 700 meter persegi kepada Tergugat
II, sehingga tidak ada alasan bagi Penggugat untuk menuntut lebih dari jumlah
sewa yang telah dibayarkan kepada tergugat III;
“Menimbang, bahwa Tergugat II
dalam jawabannya telah membenarkan bahwa Tergugat II telah membeli sebidang
tanah dari Tergugat I, sesuai Sertipikat Hak Milik Nomor : 10935/Kel.
Padangsambian, Surat Ukur Nomor : 03358/ Padangsambian /2009 tanggal 3 Nopember
2009 luas 700 meter persegi atas nama I Ketut Pudja, terletak di Kelurahan
padangsambian, Kecamatan Denpasar Barat, Kota Denpasar, Propinsi Bali
berdasarkan Akta Jual Beli Nomor : 189/2015 tanggal 18 Mei 2015 yang dibuat
dikantor Notaris/PPAT I Putu Chandra, SH, dan saat itu Tergugat I selaku pihak
penjual sama sekali tidak memberikan penjelasan kepada Tergugat II selaku
pembeli kalau tanah yang dijual tersebut ada yang disewakan kepada pihak lain.
Dan jual beli tersebut telah sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku,
karena itu tidak ada alasan bagi Penggugat untuk menyatakan bahwa jual beli tersebut
adalah tidak sah. Dan juga tanah yang disewa Penggugat hanya seluas 100
meter persegi saja bukan tanah dengan luas 700 meter persegi;
“Menimbang, bahwa oleh karena
masalah tuntutan ganti rugi yang diminta oleh Penggugat terkait dengan sewa
tanah seluas 100 meter persegi yang diminta lebih oleh Penggugat dibantah oleh
Para Tergugat, demikian juga pembatalan jual beli antara Tergugat I dan
Tergugat II terhadap tanah seluas 700 meter persegi telah dibantah oleh Para
Tergugat, maka beban pembuktian terlebih dahulu dibebankan kepada pihak Penggugat;
“Menimbang, bahwa untuk
meneguhkan dalil-dalil gugatannya Penggugat di muka sidang telah mengajukan
bukti-bukti tertulis yang bertanda P-1 sampai dengan P-6 dan juga telah
mengajukan 2 (dua) orang saksi;
“Menimbang, bahwa terhadap
bukti-bukti yang diajukan oleh Penggugat tersebut Majelis Hakim memberikan
pembahasan sebagai berikut :
- Bahwa bukti bertanda P-1 berupa Surat Kuasa dari I Ketut Pudja
(Tergugat I) yang memberikan Kuasa kepada anak kandungnya bernama I Wayan Dana
Maya, SE (Tergugat III), dimana isi Surat Kuasa tersebut telah dibenarkan
oleh Tergugat I dan Tergugat III walaupun bukti P-1 tersebut hanya berupa
fotocopy dari fotocopy dan tidak ada aslinya, sehingga isi Surat Kuasa tersebut
benar adanya;
- Bahwa bukti bertanda P-2 berupa
Akta Sewa Menyewa No.16 tanggal 06 Juni 2014 antara TergugaT III yang juga
selaku Kuasa dari Tergugat I dengan Penggugat atas sebidang tanah dengan luas
100 meter persegi, yang merupakan bagian dari tanah Sertipikat Hak Milik Nomor
: 10935 / Padang sambian, Surat Ukur Tanggal 03-11-2009 Nomor : 03358 / Padangsambian
/2009, luas 700 meter persegi, terletak di Kelurahan Padangsambian, Kecamatan
Denpasar Barat, Propinsi Bali, atas nama I Ketut Pudja, dimana bukti P-2 ini
juga telah dibenarkan oleh Tergugat I dan Tergugat III, hal ini membuktikan
bahwa benar terjadi sewa menyewa tanah seluas 100 meter persegi antara
Tertgugat III dengan Penggugat;
- Bahwa bukti yang bertanda P-3 yang berupa Kwitansi Pembayaran Sewa
tanah dari Penggugat yang diterima oleh Tergugat III, dan bukti yang bertanda
P-4 juga berupa Kwitansi Pelunasan sewa tanah dari Penggugat yang diterima oleh
Mokh. Suhada atas nama Tergugat III, kedua bukti tersebut membuktikan bahwa
benar Tergugat III telah menerima pembayaran sewa tanah dari Penggugat;
- Bahwa bukti yang bertanda P-5 berupa Surat Pernyataan dari Tergugat III
tanggal 20 Nopember 2015, yang isinya Tergugat III bersedia mengembalikan uang
sewa tanah sebesar Rp 81.250.000,00 (delapan puluh satu juta dua ratus lima
puluh ribu rupiah kepada penyewa yaitu Penggugat secara tunai paling lambat
tanggal 25 Desember 2015, tehadap bukti P-5 ini juga telah dibenarkan oleh
Tergugat III, membuktikan bahwa memang benar Tergugat III mau mengembalikan
uang sewa tanah seluas 100 meter persegi tersebut kepada Penggugat;
- Bahwa bukti yang bertanda P-6 berupa Surat dari Kuasa Penggugat yang
ditujukan kepada Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Denpasar Perihal pemblokiran
terhadap SHM No.10935/Padangsambian atas nama Ni made Adi, tanggal 3 Pebruari
2016, surat ini hanya permohonan dari Kuasa Penggugat yang belum ditanggapi
oleh pihak Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Denpasar, sehingga
surat bukti P-6 ini tidaklah membuktikan sertipikat tanah dimaksud telah
diblokir;
“Menimbang, bahwa dari
keterangan 2 (dua) orang saksi yang diajukan oleh Penggugat setelah Majelis
Hakim mencermati dengan seksama keterangan saksi-saksi tersebut ternyata bahwa
memang benar Tergugat III dengan Penggugat telah membuat Akta Sewa Menyewa
Tanah No.16 tanggal 6 Juni 2014 sebagai mana bukti P-2, sedangkan mengenai
pembayaran uang sewa tanah tersebut saksi-saksi tidak mengetahui;
“Menimbang, bahwa apabila
bukti-bukti tertulis dari Penggugat tersebut dihubungkan dengan keterangan
kedua orang saksi tersebut telah terbukti bahwa benar Penggugat telah menyewa
tanah dari Tergugat III seluas 100 meter persegi dengan jangka waktu sewa
selama 25 tahun dengan harga sewa sesuai pengakuan tergugat III pada bukti P-5
sejumlah Rp 81.250.000,00 (delapan puluh satu juta dua ratus lima puluh ribu
rupiah);
“Menimbang, bahwa dalam
jawabannya Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III tidak menyangkal telah
terjadi jual beli tanah dengan Sertipikat Hak Milik Nomor : 10935 / Padang
sambian, Surat Ukur Tanggal 03-11-2009 Nomor : 03358 / Padangsambian /2009, luas 700 meter persegi, terletak di Kelurahan
Padangsambian, Kecamatan Denpasar Barat, Propinsi Bali, atas nama I Ketut
Pudja, antara Tergugat I selaku penjual dengan Tergugat III selaku pembeli, dimana
jual beli tersebut telah dilakukan secara sah dan sesuasi dengan prosedur hukum,
hal tersebut didukung oleh bukti TII-1 berupa Akta Jual Beli nomor :189/2015
yang dibuat dihadapan Notaris / PPAT I Putu Chandra, SH, kemudian atas dasar
Akta Jual Beli tersebut Sertipikat Hak Milik Nomor : 10935 / Padang sambian,
Surat Ukur Tanggal 03-11-2009 Nomor : 03358 / Padangsambian /2009, luas 700
meter persegi, terletak di Kelurahan Padangsambian, Kecamatan Denpasar Barat,
Propinsi Bali, atas nama I Ketut Pudja telah dibalik nama menjadi atas nama Ni
Made Adi (Tergugat II);
“Menimbang, bahwa walaupun
jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat II dilakukan secara sah namun tidak
menghapus hak sewa yang sudah lebih dahulu melekat pada Pengugat, dan mestinya
Tergugat I dan Tergugat III sebelum menjual tanah secara keseluruhan kepada
Tergugat II, terlebih dahulu memberitahukan perihal ada sebagian tanah seluas
100 meter persegi telah disewakan kepada Penggugat, sehingga dapat
diselesaikan dengan sebaik-baiknya, akan tetapi hal tersebut tidak dilakukan
baik oleh Tergugat I maupun Tergugat III, sehingga Tergugat I dan Tergugat III
terbukti telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat selaku
Penyewa;
“Menimbang, bahwa Tergugat I
dan Tergugat III menyangkal telah menerima pembayaran uang sewa tanah seluas
100 meter persegi dari Penggugat sejumlah Rp81.250.000,00 (delapan puluh satu
juta dua ratus lima puluh ribu rupiah), akan tetapi hanya menerima sesuai yang
tertera dalam Akta Nomor : 16, yaitu sejumlah Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta
rupiah);
“Menimbang, bahwa penyangkalan
Tergugat I dan Tergugat III tersebut ternyata telah dimentahkan sendiri oleh
Tergugat I dan Tergugat III yang bersedia mengembalikan uang sewa kepada
Penggugat sejumlah Rp 81.250.000,00 (delapan puluh satu juta dua ratus lima
puluh ribu rupiah) sebagai mana bukti P-5 yang telah dibenarkan oleh Tergugat I
dan Tergugat III;
“Menimbang, bahwa oleh karena terbukti
Tergugat III telah menyewakan tanah seluas 100 meter persegi kepada Penggugat
sebelum tanah tersebut secara keseluruhan dijual oleh Tergugat I kepada
tergugat II, maka tuntutan Penggugat yang menyatakan sewa menyewa No.16
tanggal 06-06-2014 yang dibuat dihadapan Notaris I Putu handra, SH adalah sah
secara hukum dapat dikabulkan;
“Menimbang, bahwa tentang
tuntutan Penggugat nomor 3 yang menyatakan Penggugat adalah penyewa yang baik
dan patut dilindungi, oleh karena sewa-menyewa antara Penggugat dengan Tergugat
III telah dinyatakan sah maka tuntutan ini adalah tuntutan yang berlebihan dari
Penggugat;
“Menimbang, bahwa Tuntutan
Penggugat angka 4 agar menyatakan sah dan berharga sita jaminan terhadap
Sertipikat Hak Milik Nomor : 10935 / Padang sambian, Surat Ukur Tanggal
03-11-2009 Nomor : 03358 / Padangsambian /2009, luas 700 meter persegi,
terletak di Kelurahan Padangsambian, Kecamatan Denpasar Barat, Propinsi Bali,
atas nama I Ketut Pudja, adalah tuntutan yang tidak sepantasnya oleh karena tanah
yang disewa hanya seluas 100 meter persegi, akan tetapi minta sita jaminan terhadap
tanah seluas 700 meter persegi dan telebih lagi majelis Hakim tidak pernah meletakkan
sita jaminan terhadap tanah dengan Sertipikat dimaksud, oleh karena itu tuntutan
penggugat tersebut haruslah dinyatakan ditolak;
“M E N G A D I L I :
Dalam Eksepsi:
- Menolak eksepsi Tergugat I, Tergugat III dan Tertgugat II;
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian.
2. Menyatakan Tergugat I dan Tergugat III melakukan perbuatan melawan
hukum.
3. Menghukum Tergugat I dan Tergugat III untuk membayar pengembalian
uang sewa tanah seluas 100 meter persegi sejumlah Rp 81.250.000,00 (delapan
puluh satu juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) kepada Penggugat.
4. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan
hidup JUJUR dengan menghargai Jirih
Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.
