BPN / Kantor Pertanahan Perlu Mengantisipasi Manuver Kalangan “Mafia Tanah” yang Modusnya ialah Kerap Menyalah-Gunakan Lembaga Pengadilan untuk Merampas Tanah Warga Pemilik Sah yang Berhak
Dikabulkannya gugatan, ialah satu hal. Akan tetapi apakah amar putusan dapat dieksekusi (diimplementasikan) atau tidaknya, itu merupakan hal lainnya. Tidak jarang dijumpai putusan pengadilan yang sekalipun telah berkekuatan hukum tetap, tampak ideal, seolah menghadirkan keadilan, akan tetapi telah ternyata tidak menceminkan kepastian hukum karena muaranya ialah “tidak dapat dieksekusi” (non-executeable). Indah di atas kertas, namun realitanya berkata lain. Itulah sebabnya, tantangan dibalik suatu langkah hukum litigasi berupa gugatan perdata, begitu berlapis-lapis. Sekalinya keliru merumuskan pokok tuntutan dalam surat gugatan (petitum), maka ibarat bangunan yang pilar pondasinya tidak kokoh, rawan akibatnya.
Untuk memudahkan pemahaman betapa kita perlu bersikap
realistis terhadap amar putusan yang dijatuhkan oleh pengadilan buntut dari petitum
surat gugatan, dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan ilustrasi konkretnya lewat Putusan Pengadilan
Negeri Pacitan Nomor 5/Pdt.G/2024/PN.Pct tanggal 16 Juli 2024, perkara
antara:
- SUTARNO, sebagai Penggugat; melawan
1. MARSINI; dan 2.PRAWIYATNO,
sebagai Para Tergugat;
- Kementrian Agraria dan Tata
Ruang / Badan Pertanahan Nasional Kantor Pertanahan Kabupaten Pacitan, selaku Turut
Tergugat.
Terhadap gugatan Penggugat selaku pembeli tanah
yang tidak segera melakukan proses “balik-nama” atas Akta Jual-Beli (AJB) 17
tahun lampau dimana kini pihak penjual telah meninggal dunia dan ahliwarisnya
tidak lagi diketahui keberadaannya, pihak Majelis Hakim di Pengadilan Negeri
kemudian menjatuhkan putusan dengan amar sebagai berikut:
“M E N G A D I L I:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan jual beli sebidang tanah sebagaimana surat keterangan jual
beli tanah yang diterbitkan oleh Pemerintah Desa Purwoasri, Kecamatan
Kebonagung, Kabupaten Pacitan, tertanggal 15-08-2007 antara Penggugat
dan Tergugat I yang terletak di Dusun Wetih Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 06,
Kelurahan Purwoasri, Kecamatan Kebonagung, Kabupaten Pacitan, seluas 346 M2
(tiga ratus empat puluh enam meter persegi) dengan sertipikat Hak milik Nomor:
562 tahun 1983 Gambar Situasi Nomor: 1782/1983 tertanggal 10-9-1983 atas nama
Atim adalah [sah] menurut hukum;
3. Menyatakan sebidang tanah sebagaimana surat keterangan jual beli tanah
yang diterbitkan oleh Pemerintah Desa Purwoasri, Kecamatan Kebonagung,
Kabupaten Pacitan, tertanggal 15-08-2007 antara Penggugat dan Tergugat I yang
terletak di jalan Dusun Wetih Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 06, Kelurahan
Purwoasri, Kecamatan Kebonagung, Kabupaten Pacitan seluas 346 M2(tiga ratus
empat puluh enam meter persegi) dengan sertipikat Hak milik Nomor: 562 tahun
1983 gambar situasi Nomor 1782/1983 tertanggal 10-9-1983 atas nama Atim adalah
hak dari Penggugat;
4. Menyatakan Penggugat berhak melakukan peralihan hak
(balik nama) sertipikat Hak Milik Nomor: 562 tahun 1983 yang semula atas nama
Atim menjadi atas nama Penggugat;
5. Menyatakan Penggugat berhak melakukan peralihan hak
(balik nama) sertipikat Hak Milik Nomor: 562 tahun 1983. gambar situasi Nomor
1782/1983 tertanggal 10-9-1983 yang semula atas nama Atim menjadi atas nama
Penggugat berdasarkan putusan ini;
6. Menghukum para Tergugat dan Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh
terhadap putusan ini;”
Pihak BPN setempat selaku Turut Tergugat, dalam
diktum amar putusan butir ke-6 diperintahkan oleh pengadilan untuk “tunduk dan
patuh terhadap putusan”, dimana pada diktum butir ke-4 dan ke-5 amar putusan
pihak Penggugat dinyatakan berhak untuk melakukan “balik-nama” objek jual-beli
berupa Sertifikat Hak milik ke Kantor Pertanahan setempat—dengan atau tanpa
perantara PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Putusan di atas, berpotensi “menang di atas
kertas” karena terkendala dalam tataran eksekusi / implementasi-nya. Mengapa?
Apakah dasar hukum pihak pejabat di Kantor Pertanahan untuk mem-proses putusan
pengadilan sekalipun dengan amar putusan yang tampak “ideal” demikian?
Peraturan BPN terbaru perihal Sengketa Pertanahan, mengatur secara tersurat
(eksplisit) dan secara limitatif bahwa putusan pengadilan hanya dapat
didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat untuk tujuan menghapus hak atas tanah—bukan untuk
mendaftarkan hak atas tanah baru ataupun mengalihkan hak atas tanah ke pihak
lainnya.
Peraturan BPN terbaru demikian, menggantikan
Peraturan BPN tentang Sengketa Pertanahan sebelumnya yang memungkinkan
pendaftaran putusan pengadilan untuk keperluan “balik-nama” ataupun menerbitkan
sertifikat hak atas tanah baru. Akan tetapi, setelah terbitnya Peraturan BPN
terbaru perihal Sengketa Pertanahan yang menggantikan Peraturan BPN sebelumnya,
dan melimitasi tujuan pendaftaran putusan pengadilan terkait “sengketa
kepemilikan tanah” menjadi sebatas menghapus hak atas tanah.
Atas dasar apakah, BPN merubah dan mengganti
Peraturan BPN sebelumnya yang mengatur tentang Sengketa Pertanahan? Penulis
secara pribadi menengarai kerapnya pengadilan disalah-gunakan oleh kalangan
“mafia tanah”, yang modus operandinya ialah menggugat pihak ketiga yang
merupakan rekan komplotannya, tanpa menyertakan pemilik sah atas tanah yang
sebetulnya paling berhak, lalu menggunakan putusan pengadilan yang terbit
kemudian untuk menghadap Kantor Pertanahan dan mengambil-alih / merampas hak
atas tanah pihak pemilik tanah yang sebenarnya—yang juga tidak tahu-menahu
adanya putusan pengadilan demikian, mendadak sertifikat tanahnya telah beralih
ke atas nama sang “mafia tanah”. Untuk menutup “celah penyalah-gunaan” lembaga
pengadilan, itulah sebabnya BPN melimitasi sifat dan tujuan putusan pengadilan
yang dapat diproses di Kantor Pertanahan menjadi sebatas untuk keperluan penghapusan hak atas tanah.
BPN dalam lampiran peraturannya, mengatur perihal
tata-cara pengisian Akta Jual-Beli, salah satunya mengatur : “Sebutkan
persetujuan yang diperlukan, misalnya persetujuan istri / suami mengenai harta
bersama dengan menyebutkan identitas secara lengkap seperti uraian pada huruf a
atau dalam hal persetujuan dilakukan secara tertulis, persetujuan tersebut
disebutkan secara jelas. Persetujuan yang tidak identik harus dilekatkan pada
akta yang disimpan oleh PPAT dan harus disebutkan dsalam aktanya. Demikian pula
nama-nama orang / badan hukum / instansi yang diwakilinya diuraikan secara
lengkap. Kemudian ditutup pada garis baru dengan : ‘Selaku Penjual, yang
selanjutnya disebut Pihak Pertama’.”
Ilustrasikan seorang suami menjual tanah yang
notabene “harta bersama” antara sang suami dan sang istri (percampuran harta
dalam perkawinan), tanpa persetujuan sang istri, kepada pihak ketiga. Pihak
ketiga selaku pembeli, kemudian menggugat sang suami tanpa menyertakan sang
istri. Pengadilan, akibat kecerobohannya dalam memutus, mengabulkan gugatan
pihak penggugat selaku pembeli, dan menerbitkan putusan dengan amar putusan
yang kurang-lebih serupa / senada dengan contoh putusan di atas. Pertanyaannya,
apakah BPN akan secara serta-merta mengabulkan peralihan hak atas tanah
sekalipun pihak pembeli telah mengantungi putusan yang berkekuatan hukum tetap
(inkracht)?
Tanpa dasar hukum yang mendasari Aparatur Sipil
Negara di Kantor Pertanahan untuk melakukan “peralihan hak”, sekalipun dasarnya
ialah putusan pengadilan, maka tindakan ataupun keputusan administratif
demikian berpotensi digugat oleh pihak-pihak yang merasa berkepentingan ke
Pengadilan Tata Usaha Negera dengan alasan mal-administrasi berupa pelanggaran
terhadap asas-asas umum pemerintahan yang baik sebagaimana diatur dalam
Undang-Undang tentang Administrasi Pemerintahan.
Jangankan putusan pengadilan, Akta Jual-Beli yang
sekalipun diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sekalipun, tidak
menjamin proses peralihan hak akan secara serta-merta diproses / dikabulkan
peralihan haknya oleh pihak Kantor Pertanahan, sebagaimana diatur dalam:
PERATURAN KEPALA BADAN
PERTANAHAN NASIONAL
NOMOR 8 TAHUN 2012
TENTANG
PERUBAHAN ATAS PERATURAN
MENTERI NEGARA AGRARIA / KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997 TENTANG
KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH
Pasal 96
(1) Bentuk akta yang
dipergunakan di dalam pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat
(1) dan ayat (2), dan tata cara pengisian dibuat sesuai dengan Lampiran
Peraturan ini yang terdiri dari:
a. Akta Jual Beli;
b. Akta Tukar Menukar;
c. Akta Hibah;
d. Akta Pemasukan Ke Dalam
Perusahaan;
e. Akta Pembagian Hak Bersama;
f. Akta Pemberian Hak
Tanggungan; .
g. Akta Pemberian Hak Guna
Bangunan / Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik;
h. Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan;
(3) Pendaftaran perubahan
data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan
pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95
ayat (2) tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya tidak sesuai
dengan ketentuan pada ayat (1).
(4) Penyiapan dan pembuatan
akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh masing-masing Pejabat
Pembuat Akta Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah Pengganti, Pejabat Pembuat Akta
Tanah Sementara, atau Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus.
(5) Kepala
Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
tidak sesuai dengan ketentuan sebagaimana diatur pada ayat (1).
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.
