Sengketa Hukum ketika Penjual Mengagungkan Sertifikat Tanah kepada Bank, Sekalipun Sebelumnya Telah Dijual Lunas kepada Pembeli
Question : Sebenarnya mana yang lebih dahulu, (pembeli) bayar lunas terlebih dahulu barulah pihak penjual tanah menyerahkan sertifikat tanah objek jual-beli, ataukah sebaliknya?
Brief Answer : Itu pertanyaan klasik yang sudah menjadi momok
sejak dahulu kala, dan tampaknya masih menjadi masalah hukum klise yang belum
terpecahkan hingga saat kini untuk dapat dimitigasi ataupun antisipasinya potensi
modus-modus kejahatan pertanahan secara hukum, sebagaimana terbukti bahwa sengketa
dengan isu hukum yang relevan dengan kewajiban dalam perbuatan hukum jual-beli
objek hak atas tanah dapat kita jumpai dalam berbagai putusan pengadilan dewasa
kini.
Yang cukup menjadi “moral hazard” ialah, sekalipun pihak penjual nyata-nyata
memiliki itikad buruk, semisal menjadikan agunan sertifikat tanah objek
jual-beli yang telah ia jual lunas kepada pembeli tanah sehingga merugikan pihak
pembeli, akan tetapi resiko terburuknya oleh hakim pemutus sengketa di pengadilan,
ialah hanya sebatas pihak penjual dihukum untuk menyerahkan sertifikat tanah
kepada pihak pembeli, tanpa penghukuman tambahan yang membuat jera pelakunya—dimana
bahkan jika agunan diikat sempurna dengan Hak Tanggungan, maka dapat dipastikan
pihak pembeli hanya berkedudukan sebagai “kreditor konkuren”, sehingga putusan pengadilan
tidak sepenuhnya bersifat solutif, bahkan berpotensi membuka lembaran
kompleksitas hukum baru lanjutan.
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman ambivalensi bayar
lunas terlebih dahulu ataukah serahkan sertifikat tanah objek jual-beli, dapat SHIETRA &
PARTNERS
cerminkana ilustrasi konkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah
register Nomor 751 PK/Pdt/2019 tanggal 28 Oktober 2019, perkara antara:
- PT BANK TABUNGAN NEGARA
(Persero) Tbk., Kantor Cabang Kelapa Gading Square, sebagai Pemohon
Peninjauan Kembali semula Tergugat V; melawan
1. ETI MULYATI; 2. RITA
SUKMAWANGI; 3. ETI SURYATI; 4. ASEP SUTISNA; 5. AHMAD WARIS FADILLAH, sebagai Para Termohon
Peninjauan Kembali semula Para Penggugat; dan
1. PT TRICIPTA INDONESIA; 2.
ANDIYANTO HUSNA ARIFIANTO; 3. DODDY FERRYANTO; 4. NOTARIS & PPAT TIVA
YANTI, sebagai Para Turut Termohon Peninjauan Kembali semula Tergugat I
s.d. III dan Turut Tergugat.
Para Penggugat membeli tanah dari Para Tergugat
(penjual) serta telah membayar lunas, akan tetapi kemudian sertifikat hak atas
tanah yang menjadi objek jual-beli secara sepihak diagunkan oleh pihak penjual
kepada pihak ketiga, yakni Tergugat V selaku bank pemberi fasilitas kredit. Penggugat
dalam gugatannya memohon kepada Pengadilan Negeri Bogor untuk memberikan
putusan sebagai berikut:
- Menyatakan Penggugat I,
Penggugat II, Penggugat III, Penggugat IV dan Penggugat V sebagai pembeli
atau konsumen yang beritikad baik;
- Menyatakan Tergugat I,
Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat V telah melakukan perbuatan
melawan hukum terhadap Para Penggugat;
- Menyatakan
serifikat-sertifikat hak milik atas Penggugat I, Penggugat II, Penggugat III,
Penggugat IV dan Penggugat V adalah merupakan milik dan hak Penggugat I,
Penggugat II, Penggugat III, Penggugat IV dan Penggugat V;
- Memerintahkan Tergugat V
untuk menyerahkan sertifikat hak milik atas nama Penggugat I, Penggugat II,
Penggugat III, Penggugat IV dan Penggugat V.
Terhadap gugatan Penggugat, Tergugat V selaku
Bank penerima agunan, mengajukan gugatan-balik (rekonvensi) yang menuntut agar:
- Menyatakan sah penguasaan
seluruh agunan kredit Tergugat I termasuk objek gugatan Para Penggugat oleh Tergugat V;
- Menyatakan Para Penggugat
adalah pembeli yang tidak memiliki itikad baik;
- Menyatakan batal
perjanjian pendahuluan jual beli, baik dalam bentuk perjanjian pengikat jual
beli (PPJB), surat / perjanjian pesanan rumah (SPR) dan/atau perjanjian apapun
antara Para Penggugat dengan Tergugat I serta pihak manapun terkait tanah
dan bangunan yang menjadi objek gugatan dan memerintahkan para pihak untuk
menyelesaikan sisa kewajiban masing-masing tanpa mengaitkan, membebani dan mengganggu
kepentingan hukum Tergugat V selaku Pemegang Agunan;
- Menyatakan bahwa Tergugat V
berhak sepenuhnya atas agunan kredit dari Tergugat I yang menjadi objek gugatan.
Terhadap gugatan pihak pembeli tanah maupun
gugatan-balik pihak bank pemegang agunan berupa sertifikat tanah, yang kemudian
menjadi Putusan Pengadilan Negeri Bogor Nomor 53/Pdt.G/2014/PN.Bgr tanggal 15
Desember 2014, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
Dalam Konvensi:
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan
Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Para Penggugat
sebagai pembeli yang beritikad baik;
3. Menyatakan Tergugat I, II
dan III telah ingkar janji (wanprestasi);
4. Menyatakan sah jual beli
tanah antara:
- Penggugat I dengan Tergugat
I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok C2 Nomor 8 Type 39/72;
- Penggugat II dengan Tergugat
Tergugat I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber
Residence Blok B Nomor 1 dan Blok A Nomor 2 Type 130/210;
- Penggugat III dengan Tergugat
I, II, dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok D1 Nomor 3A Type 39/72;
- Penggugat IV dengan Tergugat
I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok D3 Nomor 38 Type 39/72;
- Penggugat V dengan Tergugat
I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok D3 Nomor 40 Type 39/72;
5. Menghukum Tergugat I, II dan
III bersama-sama dengan Para Penggugat untuk membuat akta jual beli dihadapan
PPAT;
6. Menyatakan Tergugat V telah
melakukan perbuatan melawan hukum;
7. Menghukum Tergugat V untuk
menyerahkan SHM Nomor 1456, 1378, 1379, 1394, 1428 dan 1430 Cilendek Barat
kepada Tergugat I;
8. Menolak gugatan Para
Penggugat selain dan selebihnya;
Dalam Rekonvensi:
- Menolak gugatan Penggugat
Rekonvensi untuk seluruhnya;”
Dalam tingkat Banding, yang menjadi Putusan
Pengadilan Tinggi Bandung Nomor 307/PDT/2015/PT.BDG tanggal 8 Oktober 2015, dengan
amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
- Menerima permohonan banding
dari Pembanding, semula Tergugat V;
- Membatalkan putusan
Pengadilan Negeri Bogor Nomor : 53/Pdt.G/2014/PN.Bgr tanggal 15 Desember 2014
yang dimohonkan banding tersebut, dan
Mengadili Sendiri:
A. Dalam Konvensi:
Dalam eksepsi
- Mengabulkan eksepsi Tergugat
I dan III;
Dalam Pokok Perkara
- Menyatakan gugatan Penggugat
tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard);
B. Dalam Rekonvensi:
- Menyatakan gugatan rekonvensi
tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard);”
Dalam tingkat Kasasi, yang selanjutnya menjadi putusan
Mahkamah Agung RI Nomor 1313 K/Pdt/2016 tanggal 16 Agustus 2016, berupa amar sebagai
berikut:
“MENGADILI:
- Mengabulkan permohonan kasasi
dari Para Pemohon Kasasi 1. Eti Mulyati, 2. Rita Sukmawangi, 3. Eti Suryati, 4.
Asep Sutisna, 5. Ahmad Waris Fadillah, tersebut;
- Membatalkan Putusan
Pengadilan Tinggi Bandung Nomor 307/PDT/2015/PT BDG tanggal 8 Oktober 2015 yang
membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Bogor Nomor 53/Pdt.G/2014/PN Bgr tanggal 15
Desember 2014;
Mengadili sendiri:
Dalam Konvensi:
Dalam Eksepsi:
- Menolak eksepsi Para Tergugat tersebut;
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan
Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Para Penggugat sebagai
pembeli yang beritikad baik;
3. Menyatakan Tergugat I, II
dan III telah ingkar janji (wanprestasi);
4. Menyatakan
sah jual beli tanah antara:
- Penggugat I dengan Tergugat
I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok C2 Nomor 8 Type 39/72;
- Penggugat II dengan Tergugat
Tergugat I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber
Residence Blok B Nomor 1 dan Blok A Nomor 2 Type 130/210;
- Penggugat III dengan Tergugat
I, II, dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok D1 Nomor 3A Type 39/72;
- Penggugat IV dengan Tergugat
I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok D3 Nomor 38 Type 39/72;
- Penggugat V dengan Tergugat
I, II dan III atas tanah dan bangunan di perumahan Aglaonema Cyber Residence
Blok D3 Nomor 40 Type 39/72;
5. Menghukum
Tergugat I, II dan III bersama-sama dengan Para Penggugat untuk membuat akta
jual beli dihadapan PPAT;
6. Menyatakan Tergugat V
telah melakukan perbuatan melawan hukum;
7. Menghukum
Tergugat V untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik Nomor 1456, 1378, 1379, 1394,
1428 dan 1430 Cilendek Barat kepada Tergugat I;
8. Menolak gugatan Para
Penggugat selain dan selebihnya;
Dalam Rekonvensi:
- Menolak gugatan Penggugat
Rekonvensi untuk seluruhnya;”
Pihsk Bank pemegang agunan sertifikat tanah mengajukan
upaya hukum Peninjauan Kembali (PK), dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat
pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
- Bahwa bukti-bukti baru yang
diajukan berupa P-1, P-2, P-3, P-4, P-5, P-6, P-7, P-8, P-9, P-10, P-11, P-12,
hanyalah membuktikan bahwa Tergugat V dalam hal ini telah mencairkan pinjaman
senilai Rp6.000.000.000,00 (enam miliar rupiah) kepada Tergugat I, II dan III karena
itu bukti-bukti tersebut tidak bersifat menentukan;
- Bahwa Para Penggugat telah membeli objek sengketa dari Para Tergugat
dan telah membayar lunas harganya, tetapi Para Tergugat belum menyerahkan
sertifikat objek sengketa kepada Para Penggugat;
- Bahwa ternyata tanpa sepengetahuan Para Penggugat, sertifikat objek
sengketa oleh Para Tergugat telah dijadikan jaminan hutang kepada Tergugat V,
dengan demikian Tergugat I, II dan III telah wanprestasi;
- Bahwa meskipun tanah objek sengketa dijadikan jaminan hutang kepada
Tergugat V, tetapi tidak dibebani dengan hak tanggungan, meskipun dalam akta
perjanjian kredit disepakati adanya hak tanggungan, namun tidak ditindaklanjuti
dengan prosedur pembebanan hak tanggungan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, maka permohonan peninjauan kembali yang diajukan oleh
Pemohon Peninjauan Kembali PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, tersebut
harus ditolak;
“M E N G A D I L I:
- Menolak permohonan peninjauan
kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali PT BANK TABUNGAN NEGARA (Persero) Tbk,
tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.
