Jual-Beli Tanah Wajib Tunduk pada Asas Hukum Agraria “TERANG dan TUNAI”, Tidak Bisa dengan Surat Jual-Beli atau Ganti-Rugi Dibawah Tangan
Question : Ada yurisprudensi yang menyatakan bahwa sekalipun bukti suratnya berupa akta non-otentik semacam surat dibawah tangan, sepanjang selaras dengan keterangan saksi-saksi, maka bukti surat dibawah tangan tetap dapat diterima sebagai bukti yang mamiliki bobot nilai pembuktian di mata hakim pengadilan. Apakah yurisprudensi demikian berlaku untuk seluruh karakteristik sengketa keperdataan di pengadilan?
Brief Answer : Khusus untuk konteks sengketa agraria, terutama
sengketa kepemilikan tanah, bukti kepemilikan haruslah bersifat “akta otentik”,
tidak bisa berupa “akta dibawah tangah”, terlebih hanya berupa surat fotokopi
tanpa disertai bukti akta aslinya. Mahkamah Agung RI telah pernah membuat
kaedah preseden dengan kutipan sebagai berikut:
“Bahwa Novum yang diajukan tidak bersifat
menentukan, karena Novum baru dibuat setelah putusan kasasi tanggal 17 Juni
2014, yakni tanggal 7 Januari 2016 dan bukan merupakan bukti kepemilikan yang bersifat otentik;”
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman, dapat SHIETRA &
PARTNERS cerminkan
ilustrasi konkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register
Nomor 363 PK/PDT/2017 tanggal 7 Agustus 2017, perkara antara:
- Ahli waris Almarhum RADJAMIN
alias JAMIN : 1. Almarhum Ir. PARUHUMAN UMAR LUBIS [diteruskan ahli warisnya / anak
yaitu: 1. NOVIRA NAULI LUBIS; 2. NAMORA LUMONGGA LUBIS; 3. RAMONA DUMASARI
LUBIS]; 2. Ir. PAYUNGAN UMAR LUBIS; 3. Ir. PANUSUNAN UMAR LUBIS; 4. dr. RIA
MASNIARI LUBIS; 5. Ir. BASAULI UMAR LUBIS, sebagai Para Pemohon Peninjauan
Kembali dahulu Para Tergugat; melawan
- Termohon Peninjauan Kembali
dahulu Penggugat; dan
1. H. NG TJUNG KING, terakhir
beralamat di Jalan Tanah Tinggi (dahulu Jalan Pasar I), Kecamatan Medan
Sunggal, Kota Medan, sekarang sudah tidak diketahui lagi tempat tinggal dan
keberadaannya di wilayah Republik Indonesia; 2. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA
MEDAN, selaku Para Turut Termohon Peninjauan Kembali dahulu Tergugat VI dan Turut Tergugat.
Tahun 2007, Penggugat merasa terkejut ketika bermaksud
hendak menjual objek tanah miliknya, mendapati ada pihak lain (Tergugat I
sampai dengan Tergugat V) yang mengaku-ngaku sebagai Pemilik tanah objek, tanah
mana menurut penuturannya diperoleh Orang Tua Tergugat I s/d Tergugat V bernama
Radjamin alias Jamin berdasarakan ganti rugi dari H Ng Tjung King (Tergugat Vl)
sebagaimana dimaksudkan surat Kwitansi tertanggal 20 Juni 1960 dan Surat
Perjanjian Ganti Rugi antara H Ng Tjung King dengan Radjamin Lubis tertanggal
Juni 1960.
Peralihan hak dengan ganti rugi yang dilakukan
antara Tergugat Vl dan Alm. Radjamin tersebut adalah tidak sah dan cacat hukum,
oleh karena dilakukan oleh Tergugat Vl secara tanpa hak dan melawan hukum dan/atau
telah melanggar hak kepemilikan Penggugat atas objek tanah. Tergugat Vl tidak
mempunyai hak maupun kewenangan untuk mengalihkan tanah tersebut kepada Alm,
Radjamin, karena Tergugat Vl bukan sebagai pemilik yang berhak untuk menjual.
Objek tanah adalah merupakan milik Penggugat,
maka tidak ada dasarnya bagi Para Tergugat untuk memproklamirkan diri sebagai pemilik
serta untuk melakukan kegiatan dalam bentuk apapun di atas lanah tersebut. Seandainya
Para Tergugat mendasarkan kepada suatu surat tertentu (quad non), maka
secara hukum “Segala perbuatan hukum maupun surat-surat yang lahir dari
perbuatan melawan hukum yang dilakukan Para Tergugat ataupun pihak lain atas
tanah objek perkara tanpa seizin Penggugat, adalah tidak sah dan Batal Demi
Hukum atau setidak-tidaknya dinyatakan Tidak Berkekuatan Hukum dengan segala
akibat hukumnya”.
Terhadap gugatan Penggugat maupun gugatan-balik
pihak Tergugat (rekonpensi), Pengadilan Negeri Medan telah memberikan Putusan
Nomor 530/PDT.G/2011/PN.MDN, tanggal 14 Juni 2012, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
DALAM KONPENSII:
DALAM POKOK PERKARA:
1. Menyatakan gugatan
Penggugat dikabulkan sebagian;
2. Menyatakan Penggugat adalah
pemilik sebidang tanah obyek perkara seluas 6.903 m2 (enam ribu sembilan ratus
delapan meter persegi), terletak di Kelurahan Sunggal, Kecamatan Medan Sunggal,
Kota Medan, dengan batas-batas sebagai berikut:
- Sebetah Utara berbatas dengan
tanah kepunyaan Kiston Suhen;
- Sebetah Selatan berbatas
dengan Jalan Tanah Tinggi (pasar I);
- Sebelah Timur berbatas dengan
Sungai Bedera;
- Sebelah Barat berbatas dengan
Jalan Tanah Tinggi (Pasar 1) dan tanah kepunyaan Kriston / Suhen;
3. Menyatakan perbuatan para
Tergugat adalah merupakan Perbuatan Tanpa Hak dan Melawan Hukum
(Onrechmatigedaad):
4. Menyatakan perbuatan
Tergugat VI dengan tanpa hak mengalihkan tanah obyek perkara secara danti rugi
kepada Radjamin (orang tua Tergugat i sampai dengan Tergugat V) sebagaimana
Surat Kwitansi tertanggal 20 Juni 1960 dan Surat Perjanjian Ganti Rugi antara
Hng Tjung King dengan Radjamin Lubis tertanggal Juni 1960, adalah merupakan
Perbuatan Melawan Hukum;
5. Menyatakan Surat Kwitansi
tertanggal 20 Juni 1960 dan Surat Perjanjian Ganti Rugi antara Hng Tjung King
dengan Radjamin Lubis tertanggal Juni 1960 atas tanah obyek perkara, adalah
tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat;
6. Menyatakan segala perbuatan
hukum maupun surat-surat yang lahir dan perbuatan hukum yang dilakukan Para
Tergugat ataupun pihak lain atas tanah obyek perkara tanpa seijin Penggugat adalah
tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat:
7. Menghukum Tergugat I,
Tergugat II, Tergugat III Tergugat IV. Tergugat V atau siapa saja yang
menguasai tanah obyek perkara agar segera mengosongkan dan menyerahkan tanah
tersebut kepada Penggugat dalam keadaan baik tanpa dibebani sesuatu hak
apapun juga;
8. Menghukum Para Tergugat
secara tanggung renteng agar membayar uang paksa (dwangsom) kepada Penggugat
sebesar Rp100.000,00 (seratus ribu rupiah) / hari, setiap kali Para Tergugat
latai memenuhi isi putusan yang telah berkekuatan hukum tetap;
9. Menghukum Turut Tergugat
untuk tunduk dan patuh terhadapa putusan dalam perkara ini;
DALAM REKONVENSI:
- Menyatakan menolak gugatan
Penggugat dalam Rekonvensi untuk seluruhya;”
Dalam tingkat Banding, yang kemudian menjadi amar
Putusan Pengadilan Tinggi Medan Nomor 40/PDT/2013/PT MDN tanggal 15 April 2013,
dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
- Menerima permintaan banding
dari Pembanding semula Para Tergugat;
- Menguatkan putusan
Pengadilan Negeri Medan, tanggal 14 Juni 2012, Nomor 530/Pdt.G/2011/PN MDN
yang dimohonkan banding tersebut;”
Dalam tingkat Kasasi, yang selanjutnya menjadi Putusan
Mahkamah Agung RI Nomor 217 K/Pdt/2014 tanggal 17 Juni 2014, dengan amar sebagai
berikut:
“MENGADILI:
- Menolak permohonan kasasi
dari Para Pemohon Kasasi: Almarhu Radjamin alias Jamin, dalam hal ini yang
menjadi ahli warisnya adalah: a. Ir. Paruhuman Umar Lubis, b. Ir. Payungan Umar
Lubis, c. Ir. Panusunan Umar Lubis, d. dr. Ria Masniar Lubis, dan e. Ir.
Basauli Umar Lubis, tersebut;”
Pihak Tergugat mengajukan upaya hukum Peninjauan
Kembali, dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan serta amar
putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan peninjauan kembali tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan tersebut
tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah memeriksa secara saksama memori
peninjauan kembali tanggal 20 Januari 2016 dan kontra memori peninjauan kembali
pada tanggal 31 Maret 2016 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti dalam
hal ini Pengadilan Negeri Medan dan Pengadilan Tinggi Medan serta Judex Juris
dalam hal ini Mahkamah Agung, tidak terdapat kekhilafan Hakim atau kekeliruan
yang nyata dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa obyek sengketa dikuasai
oleh Aja Sebah meninggal pada tahun 1858 yang selanjutnya dikuasai oleh Ir. Dt.
Syariful Azaz Haberham sebagai ahli waris satu-satunya yang kemudian
memindahkan dan mengalihkan serta menyerahkan hak atas tanah obyek sengketa
dengan ganti rugi kepada Penggugat;
- Bahwa Novum yang diajukan
tidak bersifat menentukan, karena Novum baru dibuat setelah putusan kasasi
tanggal 17 Juni 2014, yakni tanggal 7 Januari 2016 dan bukan merupakan bukti kepemilikan yang bersifat otentik;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan diatas, maka permohonan peninjauan kembali yang diajukan oleh Ahli
waris Almarhum RADJAMIN alias JAMIN tersebut adalah tidak beralasan sehingga
harus ditolak;
“M E N G A D I L I:
- Menolak permohonan
peninjauan kembali dari Para Pemohon Peninjauan Kembali Ahli waris Almarhum
RADJAMIN alias JAMIN, yaitu: 1. Ir. PARUHUMAN UMAR LUBIS (alm) diteruskan ahli
warisnya / anak yaitu: 1. NOVIRA NAULI LUBIS, 2. NAMORA LUMONGGA LUBIS, 3. RAMONA
DUMASARI LUBIS; 2. Ir. PAYUNGAN UMAR LUBIS; 3. Ir. PANUSUNAN UMAR LUBIS; 4. dr.
RIA MASNIARI LUBIS; 5. Ir. BASAULI UMAR LUBIS tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.
